遺產什麼時候可以出售予第三人？

律師回答：

被繼承人死亡後，被繼承人生前所有之不動產，即歸繼承人所有，惟繼承人因故未即時辦理繼承登記，但往往因經濟問題而有處理遺產之必要，或於該不動產未辦理分割前，繼承人就將遺產不動產之應繼分權利出賣予他人，此時該應繼分權利之買賣是否有效？民法第1148條第1項之規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務。即被繼承人死亡時，原則上即應由有繼承權之人開始繼承遺產之全部。且繼承人如有數人以上時，在遺產分割前，各繼承人對於遺產全部為公司共有(參見民法第1151條)，是以該遺產即為各繼承人所公同共有之財產，而為公同共有物，就遺產之公同共有物之處分，依民法第828條第3項之規定，應得全體公同共有人之同意。惟前開民法所稱對公同共有物之「處分」是否包括出賣公同共有物，我國司法實務上有認買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，但在該契約當事人間並非不受拘束。

按各共同繼承人就其繼承遺產之全部，固有公同共有之權利，但該權利具有身分法之色彩，在其公同共有關係存續中，各共同繼承人對於個別繼承遺產上之權利，應不得任意處分讓與於共同繼承人以外之第三人，使其與其他共同繼承人維持公同共有關係。倘第三人因之而受讓該權利，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約自屬無效。又按共同繼承之遺產在分割之前，為各繼承人公同共有，而民法第八百二十七條第一項基於公同關係而共有一物者，依同條第二項之規定，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各該共有人並無應有部分存在，通說亦認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同，如繼承人就繼承財產之應繼分，此項潛在之應有部分，在公同關係存續期間內，不得自由處分。公同共有人將其繼承之權利讓與於第三人，乃以此為契約之標的，係以不能之給付為標的，自有民法第二百四十六條第一項前段規定之適用（最高法院89年度臺上字第1216號判決、89年度臺再字第81號判決意旨）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院85年度臺上字第517號、98年度臺上字第1925號判決意旨參照）。按，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，而各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，各公同共有人對於公同共有物無應有部分可言，此觀民法第1151條及第827條第3項之規定即明。又應繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例。故各繼承人在分割遺產前，對於遺產並無應有部分，必待分割遺產，解消公同共有關係，辦理分別共有登記後，始得處分其繼承之應有部分，為所有權移轉登記，此為當然之解釋。而買賣係以移轉物權為目的之債權契約，並非處分行為。故繼承人間就繼承遺產公同共有權利之買賣，仍須待遺產分割後，始得請求就其應有部分辦理移轉登記（最高法院99年度臺上字第1586號判決意旨參照）。

因此，繼承人有數人以上者，遺產係屬各該繼承人所公同共有，繼承人雖不得處分該遺產(公同共有物)，惟繼承人如係出售其對遺產之權利，不是出售遺產之全部，依我國司法實務近年來之見解，應屬有效，而非無效契約。出賣人如違反契約之約定，於分割後拒絕辦理所有權移轉登記，買受人自得向法院起訴請求出賣人履行該契約。