父母將不動產委由子女出租管理如何如何規劃稅務問題？

17 Jul, 2026

問題摘要：

現行稅制採取形式主義，將不動產所有權人作為租金所得納稅人，即便其未實際收租亦同，此一解釋雖具防杜規避之目的，但與部分實務情境的真實經濟利益分配有所脫節，造成租稅公平疑慮。父母若計畫委由子女管理出租房屋，應充分理解現行法規之限制並提前規劃，必要時透過贈與、信託或公司化安排等方式，合法轉移納稅主體，方能兼顧家庭資產管理與稅務負擔之合理性。未來制度改革亦應在形式主義與實質課稅原則間取得平衡，以落實量能課稅與租稅公平，保障納稅人權益並提升制度正當性。

律師回答：

在台灣，父母將名下不動產委由子女出租並管理的情況相當常見，特別是在高齡化與高房價並存的社會背景下，父母一方面希望免於繁瑣的租賃管理事務，另一方面也藉此讓子女提前承擔資產經營的責任，達到財富傳承與資產活化的目的。然而在現行稅制下，這樣的安排並不當然意味著租金所得之課稅義務會一併轉移，依實務上仍以不動產登記所有權人為租賃所得之納稅主體，這對許多家庭規劃而言造成了不小的困擾。

依所得稅法第14條第1項第5類規定，個人因出租財產所取得的租金，應認列為租賃所得並併入綜合所得總額課稅，財政部69年8月1日台財稅字第36349號函明確指出，縱使房東將租金債權移轉予第三人並通知承租人直接給付，該租賃所得仍應歸屬於不動產所有權人，必須由其申報並繳納稅款。最高行政法院95年判字第179號判決亦重申，借用人雖經所有權人同意後代為出租，為防杜藉名義規避賦稅之情形，租金所得仍應視為所有權人之所得。

由此可見，行政與司法實務均採取形式主義，強調所有權人身份即決定課稅義務。然從法理角度檢視，現行見解並非毫無疑義。依民法租賃契約規範，出租人並不必然需為標的物之所有人，只要具有合法占有或處分權即可成立有效租賃關係，換言之，若父母明確授權子女以自己名義出租並實際收取租金，子女即可能成為真正的出租人與經濟受益人。

若父母並未實際收取租金，也未參與租賃安排，僅為名義登記人，卻仍被要求申報繳稅，顯然與量能課稅原則有所偏離。納稅者權利保護法第7條第3項與第4項規定，稅捐機關認定規避稅捐時必須提出具體證據，不得僅依抽象函釋一概論斷。倘若父母因高齡、體力衰退或居住海外等正當理由，將不動產交由子女出租並收租，該安排具有合理性與事實基礎，難謂蓄意規避稅捐。

若稅捐機關不依個案具體審酌而逕以所有權人身份課稅，恐有侵害正當程序與租稅公平之虞。從實務需求而言，父母交由子女管理房屋往往是家庭資產分工的自然結果，子女若確實取得租金並用於家庭支出，才是實質上的所得人。若由未獲利益的父母承擔租稅義務，不僅違背經濟實質，也可能引發家庭內部的矛盾。

因此，未來制度設計上是否應考慮兼顧形式與實質，容許在具體案件中由稅捐機關調查租賃關係的真實運作情況，將課稅義務對準真正的所得受益人，值得思考。至於現行制度下，若家庭欲避免稅務風險，通常有數種規劃方式：

其一，透過贈與或買賣方式將不動產過戶至子女名下，讓子女依法成為所有權人與租金所得納稅義務人，惟須注意贈與稅、契稅及登記規費等衍生稅負。依遺產及贈與稅法第5條及第22條，每人每年享有244萬元免稅額，超出部分需繳贈與稅。

其二，可考慮以信託方式，由父母將不動產移入信託並指定子女為受益人，則租金收益將歸屬於受益人，依法由受益人申報綜所稅，兼顧資產管理與租稅安排。

其三，亦可透過公司化操作，例如成立家族公司持有不動產並由子女經營，租金收入將歸屬公司，課稅方式轉為營利事業所得稅，惟此涉及公司維運成本與法遵風險，須謹慎評估。