父母將不動產委由子女出租會有稅法問題嗎？

問題摘要：

父母將不動產交由子女管理與收租雖有其便利性，但在稅法上租金所得仍歸屬於所有權人本人，必須由其依法申報繳稅，不能僅以收款人變更作為納稅主體轉移的依據。如欲改變課稅義務人，必須完成不動產所有權移轉程序，並考慮贈與稅、契稅與相關法令規定。行政函釋與法院判決均已明確支持此一見解，納稅人必須正視並依循，以免遭遇補稅與處罰。面對高齡化社會與高房價壓力，家庭應在資產傳承與租稅規劃之間取得平衡，謹慎採取合法有效的方式安排資產，以維持稅制公平並避免不必要的稅務風險。

律師回答：

關於這個問題，在台灣，高齡化與高房價的結合，使得許多中老年不動產持有人必須提早規劃資產的運用與傳承，而實務上最常見的情形之一就是父母將名下不動產交由子女全權管理，讓子女代為出租並收取租金，表面上似乎能同時達到資產活化與財富傳承的效果，父母可以免去管理上的繁瑣事務，子女則透過租金收益提早承接資產經營。

 

然而，在現行稅法規範下，這樣的安排並不意味著租金所得的納稅義務隨之移轉，依所得稅法的明文規定與實務操作，仍以不動產登記所有權人作為租賃所得的納稅義務人，即便實際租金由子女代收，仍不得改變課稅主體，這點在行政函釋與法院判例中已有一再強調。

 

財政部在其69年8月1日台財稅字第36349號函中即明確指出，納稅義務人之認定為稅法所定之強制性規範，並不因當事人間私下之約定而有所改變。該函指出：「個人將其財產出租之租金債權移轉與第三人，並通知承租人將租金給付該第三人，承租人給付該第三人時，出租人仍為該項租賃所得之所得人，應由扣繳義務人（即給付租金之承租人）依法扣繳所得稅，並應由出租人依法申報綜合所得稅。」此函同時引用所得稅法第14條規定，個人因財產出租所取得的租金，應認列為「租賃所得」，併入綜合所得總額課稅。因此，父母雖然實際上未收取租金，但只要不動產在其名下，仍須依規定申報並繳納相應綜所稅。

 

納稅義務人之認定屬於稅法的強制性規範，不因當事人間私下協議或約定而發生變動。該函明確指出，若個人將財產出租之租金債權移轉給第三人，並通知承租人直接給付該第三人，承租人雖然已依通知付款，但出租人仍然是所得稅法上的所得人，應由承租人依法扣繳租金所得稅，並由出租人申報綜合所得稅。這個函釋同時引用所得稅法第14條，規定個人因財產出租所取得之租金屬於租賃所得，必須併入綜合所得總額課稅，因此父母雖未實際收租，但只要不動產所有權仍在名下，就必須依法申報租金所得。

 

最具代表性的是最高行政法院95年判字第179號判決：「借用人經財產所有權人同意，將系爭房屋出租與第三人，縱係以借用人名義出租，為防杜規避個人賦稅，而藉他人名義出租不動產之情形，以維稅制公平，是所取得之租金仍應認屬於所有權人之所得。」法院此一見解，強化稅捐機關防堵納稅義務人藉名義移轉規避租賃所得稅負之立場。

 

即便借用人經所有權人同意後以自己名義出租房屋，為防止納稅人透過名義轉換規避稅負，租金所得仍應歸屬於所有權人，並由所有權人負擔課稅義務。即維持「實質課稅原則」，避免以形式操作規避納稅義務，確保租稅公平。

 

這樣的法律設計目的，在於防堵納稅義務人利用名義移轉達成稅負規避的可能。因為多數情況下，父母的所得水準較高，適用的綜所稅率也相對較高，如果由父母申報租金所得，稅額會較重；相對的，子女所得較低，若改由子女申報，納稅總額明顯減少，這不僅影響稅收，更造成同樣租金所得卻因名義不同而課稅差異的結果，有違租稅公平原則。

 

基於此，稅捐機關才強調租金所得必須歸屬於不動產所有權人，不能僅以代收名義或契約約定移轉課稅義務。實務上，如果父母將房屋交由子女出租並收租，仍應以父母名義申報該租賃所得，否則一旦稅捐機關查核，極可能面臨補稅與處罰的風險。

 

換言之，當事人間對於租金收益的分配或使用如何安排，雖然在民法或契約上有拘束力，但在稅法上並不影響納稅主體的判斷，課稅權仍專屬於不動產所有權人。倘若納稅義務人確實希望改變課稅主體，使子女成為租金所得的納稅人，唯有透過合法的不動產所有權移轉，才能達成目的。

 

實務上通常有兩種方式：一是贈與，二是買賣。若以贈與方式，將會涉及遺產及贈與稅的課徵，依遺產及贈與稅法第5條與第22條之規定，每人每年享有244萬元免稅額，超過部分則需依累進稅率課徵贈與稅。

 

同時，不動產贈與還須依規定辦理所有權移轉登記並繳納契稅與相關規費。若採買賣方式，則需考慮房地合一所得稅、契稅及印花稅等課稅問題，子女日後轉售亦會影響課稅計算。因此，在決定透過不動產移轉來調整納稅主體之前，必須詳細評估不同交易型態的稅務效果。

 

從整體規劃角度來看，父母如欲達到資產傳承與稅負最適化的目的，除了單純的名義移轉外，也可以考慮結合信託、遺囑或保險等工具，形成完整的資產配置方案。

 

例如父母可設定不動產信託，由子女作為受益人，並保留部分租金收益作為父母生活費用，這樣既可兼顧稅務與傳承，也能避免日後繼承糾紛。不過此類安排涉及信託法及相關稅制，需專業顧問設計，避免因設計不周造成租稅負擔或法律效力爭議。

 

此外，稅務機關主張該等安排有稅捐規避之嫌，原因在於多數情形下，父母本身所得較高，適用之綜所稅率級距較高，若由父母申報租賃所得，繳稅金額也相對較多。反之，子女之所得相對較少，若由其名義收取租金並申報綜所稅，則納稅總額明顯較低。為維護稅制公平，稅捐機關與法院皆堅持應依「實質課稅原則」，將租金歸屬於不動產所有權人，即便其未實際收取，亦不得由名義收款人代為申報，否則恐造成租稅負擔不均，影響國家稅收與制度公平。

 

在這樣的法律及實務見解之下，納稅義務人若計畫將名下不動產交由他人（如子女）管理並收租，應注意租金所得仍須由所有權人本人依法申報並繳納稅款，否則即有遭補稅與處罰之風險。亦即，不論當事人間如何協議或分配收租及租金使用之權利，在租稅法制下，該等私下安排並不具備改變納稅義務主體的效力。

 

若納稅義務人確實希望轉移租金所得之課稅主體，可考慮透過合法移轉所有權（例如贈與或買賣），將不動產過戶至子女名下，使其取得法律上所有權並成為稅法上的納稅義務人。惟須注意，贈與不動產將涉及贈與稅的課徵，依據遺產及贈與稅法第5條、第22條規定，每人每年享有244萬元之免稅額，若超出該限額，則需依稅率繳納贈與稅。此外，不動產贈與也需依法辦理移轉登記程序並繳納相關登記費與契稅。因此，在考量稅負與資產傳承策略時，應全面審酌法規與實務操作，並諮詢專業稅務顧問或律師，以免因一時便利而產生日後重大稅負與法律風險。

 

總結而言，在父母將名下不動產委由子女出租並收租的常見安排中，法律上租金所得仍屬不動產登記所有權人之租賃所得，應由其本人依法繳納綜所稅，不能僅以收款人變更作為稅負轉移之依據。如欲使子女成為真正納稅義務人，須先完成不動產所有權移轉。國內稅法體系對於此類租賃安排已有明確解釋與判例支撐，納稅義務人應據此依法行事，以避免日後遭補稅與處罰。

-家事-繼承-稅務-贈與稅-贈與稅納稅義務人-所得稅 

(相關法條=遺產及贈與稅法第5條=遺產及贈與稅法第22條=所得稅法第14條=納稅者權利保護法第7條)

瀏覽次數：83