外國人繼承我國不動產資格

18 Apr, 2017

律師回答：

關於外國人繼承我國不動產，依土地法第17條：「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規定。前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。」

至於，其他種類的土地，依土地法第18條規定：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」換言之，須依互惠原則方可以決定其是否得以繼承，而依內政部所定「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，約可以下分為三類國家或地區，亦即：

一、完全平等互惠之國家，共五十七國或地區

1 韓國 Republic of Korea

2 日本 Japan

3 紐西蘭 New Zealand

4 澳大利亞 Australia

5 史瓦濟蘭 Swaziland

6 比利時 Belgium

7 英國 United Kingdom

8 德國 Germany

9 盧森堡 Luxembourg

10 西班牙 Spain
11 愛爾蘭 Ireland

12 希臘 Greece

13 宏都拉斯 Honduras

14 薩爾瓦多 El Salvador

15 巴拿馬 Panama

16 多明尼加 Dominican Republic

17 聖露西亞 Saint Lucia

18 巴拉圭 Paraguay

19 厄瓜多 Ecuador

20 巴西 Brazil

21 秘魯 Peru

22 阿根廷 Argentina

23 烏拉圭 Uruguay

24 智利 Chile

25 俄亥俄州(美國) Ohio、內布拉斯加州(美國) Nebraska 、田納西州(美國) Tennessee、佛羅里達州(美國) Florida 、麻塞諸塞州(美國) Massachusetts、新澤西州(美國) New Jersey、康乃狄克州(美國) Connecticut、密蘇里州(美國) Missouri、德拉瓦州(美國) Delaware 、加利福尼亞州(美國) California、夏威夷州(美國) Hawaii 、德克薩斯州(美國) Texas、密西根州(美國) Michigan、紐約州(美國) New York 、喬治亞州(美國) Georgia、賓夕法尼亞州(美國) Pennsylvania、威斯康辛州(美國) Wisconsin、伊利諾州(美國) Illinois、俄勒岡州(美國) Oregon、華盛頓特區(美國) Washington D.C 、印第安那州(美國) Indiana、維吉尼亞州(美國) Virginia、阿拉斯加州(美國) Alaska、阿拉巴馬州(美國) Alabama、阿肯色州(美國) Arkansas、愛達荷州(美國) Idaho、肯德基州(美國) Kentucky、緬因州(美國) Maine、蒙大拿州(美國) Montana、內華達州(美國) Nevada、新罕布夏州(美國) New Hampshire、新墨西哥州(美國) New Mexico、北卡羅萊納州(美國) North Carolina、羅德島州(美國) Rhode Island 、猶他州(美國) Utah、佛蒙特州(美國) Vermont、華盛頓州(美國) Washington、懷俄明州(美國) Wyoming、堪蕯斯州(美國) Kansas 、科羅拉多州(美國) Colorado、亞利桑那州(美國) Arizona、路易斯安那州(美國) Louisiana

26 南非 South Africa

27 法國 France

28 荷蘭 Netherlands

29 瑞士 Switzerland

30 馬來西亞 Malaysia

31 加拿大(各省) Canada

32 英屬蓋曼群島 British Cayman Islands

33 英屬維京群島 British Virgin Islands

34維也納邦(奧地利) Vienna （Austria -Federal Law)

35 葡萄牙 Portugal

36 貝里斯 Belize

37 英屬根西島 British Guernsey Islands

38 芬蘭 Finland

39 模里西斯 Mauritius

40 義大利 Italy

41 牙買加 Jamaica 42 迦納 Ghana 43 印度 India

44 挪威 Norway 45 安道爾 Andorra 46 玻利維亞 Bolivia 47 布吉納法索 Burkina Faso 48 蓋亞那 Guyana 49 以色列 Israel 50 馬爾他 Malta

51 摩納哥 Monaco 52 委內瑞拉 Venezuela 53 瓜地馬拉 Guatemala

54 馬其頓 Macedonia 55 賽普勒斯 Cyprus

56 奈及利亞 Nigeria

57 沙烏地阿拉伯 Saudi Arabia

58 斯洛伐克 Slovakia

59 聖克里斯多福 Saint Christopher and Nevis

二、附條件平等互惠之國家、附條件平等互惠之國家

（一）新加坡（Singapore）

1、准許新加坡人民及公司(包括新加坡銀行)在我國取得不動產抵押權。（內政部 87 年 2 月 24 日台內地字第 8702939 號函）

2、新加坡人得在我國申請租賃工業區之土地或廠房。（內政部 89 年 5月 2 日台內地字第 8906217 號函）

3、有關新加坡人民在我國取得土地及建築物權利案，綜合現行土地法規、行政院及外交部上開函內容歸納如下：

新加坡人民取得我國區分所有建物之任何一層作為住宅或商業使用，並得依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定准其取得基地所有權或地上權之應有部分。土地法第17條第1項所列各款土地，依該法條第2項規定則准由=新加坡人因繼承而取得，並於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，標售程序準用第73條之1相關規定。土地法第17條第1項所列以外之土地，基於平等互惠原則，允許新加坡人得因繼承或遺贈而取得所有權，並自繼承之日或遺贈之日起10年內移轉與本國人。（內政部95年12月8日台內地字第0950178966號函）

（二）香港地區（Hong Kong Region）

1、86 年 7 月 1 日以前，香港居民、法人及團體機構得在我國取得或設定土地權利；86 年 7 月 1 日以後，在香港地區對於外國人士在該地在香港地區對於外國人士在該地取得不動產權利之規定未改變前仍得繼續適用。（內政部 86 年 7月 26 日台內地字第 8607355 號函）

2、香港居民，必須持有香港永久居民身分證，必須持有香港永久居民身分證，且除了可持有英國國民，且除了可持有英國國民(海外)護照或香港護照外，不得持有其他地區或國家之旅行證照，不得持有其他地區或國家之旅行證照。（內政部 86 年 12 月 15 日台內地字第 8612195 號函）

3、依香港澳門關係條例施行細則第 3 條規定：「本條例第 4 條第 1 項所稱香港護照，係指由香港政府或其他有權機構核發，供香港居民國際旅行使用，具護照功能之旅行證照。」，故香港特別行政區政府簽香港特別行政區政府簽發之中華人民共和國香港特別行政區護照，即為所稱之香港護照，即為所稱之香港護照。至關於『香港居民』身分之認定，依香港澳門關係條例第 4 條第 1 項規

定意旨，當事人須持有香港永久居民身分證當事人須持有香港永久居民身分證，且不能持有英國國民(海外)護照或香港護照以外之其他地區或國家之旅行證照，尚不得僅以持有香港護照而認定其為香港居民。（內政部 87 年 6 月 10 日台內地字第 8706372 號函）

4、香港地區華僑身分證明書之效期認定及使用事宜：

香港地區居民於『97』年(86 年 7 月 1 日)前所取得之華僑身分證明書不受效期影響，可繼續使用。自 86 年 7 月 1 日起行政院僑務委員會依法不得受理香港居民申請華僑身分證明書。（內政部 87 年 8 月 5 日台內地字第 8708266號函）

（三）菲律賓（Philippines）

1、准許菲律賓自然人或其公司在我國取得區分所有建物全部專有部分40％以下(包含 40％)建物所有權，並依公寓大廈管理條例之規定准其取得基地所有權及地上權之應有部分。（內政部 86 年 10 月 22

日台內地字第 8683016 號函）

2、菲國人民或公司得在我國取得不動產抵押權，其抵押物不以內政部86 年 10 月 22 日台內地字第 8683016 號函所定之區分所有建物為限。但其因行使抵押權擬取得不動產權利者，仍應符合上開函之規定，僅得取得區分所有建物全部專有部分 40％以下(包括 40％)之建物所有權及其基地所有權、地上權之應有部分：如該不動產非屬區如該不動產非屬區分所有建物，則不得取得。（內政部 86 年 12 月 13 日台內地字第 8690004 號函）

3、菲律賓人民在我國繼承取得土地及建物，不受上開本部 86 年 10 月22 日台內地字第 8683016 號函釋之限制。（內政部 87 年 2 月 20 日台內地字第 8702904 號函）

（四）泰國（Thailand）

1、泰國之人民或法人因居住或投資目的者，得在我國取得土地權利。

（內政部 92 年 8 月 8 日台內地字第 0920011585 號函）

2、泰國人得因繼承而取得我國土地權利，至於有關其土地面積，因取得當時並無限制，辦理繼承時，應亦無須另予限制。（內政部 92

年 12 月 15 日台內地字第 0920016705 號函）

（五）斐濟（Fiji）

斐濟有關土地買賣法規對我國人民並無歧視規定，我國國民可比照其他國家人民，即使未在斐濟居留亦可在斐濟境內購買一公畝以下可自由買賣之土地，一公畝以上則須事先申請核准。國有土地僅可承租，租期至多為 99 年，另土著原始持有之土地，則由憲法規定不得買賣並為個人所有。（內政部 82 年 4 月 8 日台內地字第 8204467 號函）

（六）百慕達（Bermuda）

外國公司在百慕達不得購買或擁有土地，惟可租用土地，最高期限為 21 年，國人可依百慕達 1981 年公司法第 144 條規定設定抵押權。（內政部 85 年 9 月 11 日台內地字第 8508689 號函）

（七）丹麥（Denmark）

准許丹麥人民在我國取得抵押權，並得免檢附互惠證明文件。惟丹麥人因行使抵押權而取得該不動產者，仍應依外國人在我國取得土地權利作業要點第 1 點規定，請當事人檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定同樣權利之證明文件。（內政部 87 年 6 月 15 日台內地第字 8706334 號函）

（八）烏克蘭（Ukraine）除農地禁止以外，烏克蘭人得在我國取得或設定土地權利。（內政部 97 年 4 月 14 日台內地字第 0970059761 號令）

（九）捷克（Czech Republic）准許捷克人因繼承或以法人身分在我國取得或設定土地權利。（內政部 98年9月7日台內地字第0980161108號令） 10 斯洛維尼亞（Slovenia）准許斯洛維尼亞人以法人身分在我國取得或設定土地權利。（內政部 98 年 9 月 7 日台內地字第 0980161108 號令）

（十一）南卡羅萊納州，美國 (The State of South Carolina, U.S.A.) 准許美國南卡羅萊納州人取得或設定面積 50 萬英畝(約 202,345 公頃 )以下之土地權利。（內政部 93 年 11 月 18 日台內地字第 0930015751 號函）

（十二）明尼蘇達州、愛荷華州、馬里蘭州、西維吉尼亞州，美國（The State of Minnesota, Iowa, Maryland, West Virginia, U.S.A.）准許美國明尼蘇達州、愛荷華州、馬里蘭州、西維吉尼亞州人取得或設定農業用地以外之土地權利。（內政部 93 年 8 月 19 日台內地字第 0930012056 號函）

（十三）北達科他州、南達科他州，美國（The State of North Dakota, South Dakota, U.S.A.）准許美國北達科他州、南達科他州人取得或設定農業用地以外之土地權利。（內政部 93 年 11 月 18 日台內地字第 0930015751 號函）

（十四）密西西比州，美國（The State of Mississippi, U.S.A.）美國密西西比州人得在我國取得或設定土地權利，惟就公有土地部分，僅有獲得居留權之密州人方得擁有，未具居留權因債務而取得土地者，其擁有年限不得超過 20 年；公司或其他社團法人之成員如含有未具居留權之密州人不得直接或間接取得。另工業用地部分，未具居留權之密州人之取得和擁有不得超過 230 英畝。（內政部 97年 4 月 15 日台內地字第 0970057557 號令）

三、非平等互惠之國家

1 印度尼西亞 Indonesia

2 柬埔寨 Cambodia

3 越南 Vietnam

4 緬甸 Myanmar

5 汶萊 Brunei

6 奧克拉荷馬州(美國) Oklahoma

7 澳門 Macau

8 伊朗 Iran

9 肯亞 Kenya

10 吉里巴斯 Kiribati

11 馬紹爾群島共和國 Marshall Islands