外國人繼承我國不動產資格有什麼值得注意的嗎？

18 Apr, 2017

問題摘要：

外國人在台灣取得或設定土地權利，須遵循特定的法律規定和互惠原則。外國人係指無中華民國國籍者。即使擁有外國國籍，但同時擁有中華民國國籍者，並不視為外國人。外國人國籍之認定依據涉外民事法律適用法的規定。旅居國外的華僑，如取得外國國籍但未喪失中華民國國籍，其在台灣取得或設定土地權利的法律適用與本國人相同。這些華僑在取得外國國籍後，不會影響其原有的土地或建物權利。

律師回答：

外國人在台灣取得或設定土地權利的法律規定，以及依據互惠原則可繼承土地的各國名單。這些規定主要根據土地法。

外國人與華僑

民法總則施行法第2條所謂外國人，係指無中華民國國籍者而言，其有中華民國國籍者，雖有外國之國籍，亦非外國人。(最高法院26年渝上字第976號判例)

外國人國籍之認定，依涉外民事法律適用法規定。(外國人在我國取得土地權利作業要點第7點)

旅居國外華僑，取得外國國籍而未喪失中華民國國籍者，其在國內取得或設定土地權利所適用之法令，與本國人相同；其原在國內依2法取得之土地或建物權利，不因取得外國國籍而受影響。(外國人在我國取得土地權利作業要點第2點)

具有我國國籍之華僑依法得在國內取得土地或建物權利，如其檢附經僑務委員會核發之華僑身分證明書申辦者，該證明書倘依華裔證明文件申請核發，則該證明書非屬具有我國國籍之證明，仍應檢附具有我國國籍之證明文件。(內政部94年4月7日台內地字第0940064768號函)

喪失國籍前取得土地：

現行土地法規定有關第17條各款土地不得移轉、設定負擔或租賃於喪失國籍者。惟如於喪失國籍前已依法在我國取得土地法第17條之土地者，應准其繼續擁有。爾後如有移轉、設定負擔或租賃行為，仍應依土地法之規定。(內政部89年4月29日台(89)內地字第8968943號函)

外國國籍繼承人行蹤不明，無法會同辦理分割繼承登記：

外國國籍繼承人行蹤不明，無法會同辦理分割繼承登記，尚不得由我國籍繼承人以出具切結書之方式，並依民法應繼分規定轉換為應有部分辦理遺產分割登記；申請人對於遺產分割（公同共有物之處分），如事實上無法得公同共有人全體之同意（如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等），仍得由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，行使公同共有物之權利（最高法院89年台上字第1934號判決參照），即以訴訟解決之。（內政部93年5月12日台內地字第0930006642號函）

禁止外國人取得、設定或租賃之土地

關於外國人繼承我國不動產，依土地法第17條：「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規定。前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。」

至於，其他種類的土地，依土地法第18條規定：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」換言之，須依互惠原則方可以決定其是否得以繼承，而依內政部所定「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，約可以下分為三類國家或地區，包括完全平等互惠、附條件平等互惠，以及非平等互惠國家。這些國家和地區的分類指出台灣與這些國家之間的法律互動及合作情況，特別是在不動產取得方面。亦即：

互惠國家：

這些國家與台灣有完全平等的土地取得協議，外國人可在台灣取得土地，前提是台灣人也可在這些國家取得土地。

完全平等互惠之國家，共五十七國或地區，常見的國家，韓國、日本、紐西蘭、澳大利亞、比利時、英國、德國、荷蘭、法國、瑞士、馬來西亞、加拿大(各省)、義大利。

未列入「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」之國家，其人民申請在我國取得或設定土地權利時，應檢附互惠證明文件。(內政部78年8月23日台(78)內地字第727654號函)平等互惠證明文件：係指申請人之本國(或其行政區)有關機關所出具載明該國(或其行政區）對我國人民得取得同樣權利之證明文件，並經我國駐外使領館、代表處、辦事處及其他外交部授權機構驗證之平等互惠證明文件。

附條件平等互惠之國家

(一)新加坡

准許新加坡人民及公司(包括新加坡銀行)在我國取得不動產抵押權。(內政部87年2月24日台內地字第8702939號函)

新加坡人得在我國申請租賃工業區之土地或廠房。(內政部89年5月2日台內地字第8906217號函)

有關新加坡人民在我國取得土地及建築物權利案，綜合現行土地法規、行政院及外交部上開函內容歸納如下：

新加坡人民取得我國區分所有建物之任何一層作為住宅或商業使用，並得依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定准其取得基地所有權或地上權之應有部分。土地法第17條第1項所列各款土地，依該法條第2項規定則准由=新加坡人因繼承而取得，並於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售，標售程序準用第73條之1相關規定。土地法第17條第1項所列以外之土地，基於平等互惠原則，允許新加坡人得因繼承或遺贈而取得所有權，並自繼承之日或遺贈之日起10年內移轉與本國人。(內政部95年12月8日台內地字第0950178966號函)

(二)香港地區

86年7月1日以前，香港居民、法人及團體機構得在我國取得或設定土地權利；86年7月1日以後，在香港地區對於外國人士在該地在香港地區對於外國人士在該地取得不動產權利之規定未改變前仍得繼續適用。(內政部86年7月26日台內地字第8607355號函)

香港居民，必須持有香港永久居民身分證，必須持有香港永久居民身分證，且除了可持有英國國民，且除了可持有英國國民(海外)護照或香港護照外，不得持有其他地區或國家之旅行證照，不得持有其他地區或國家之旅行證照。(內政部86年12月15日台內地字第8612195號函)

依香港澳門關係條例施行細則第3條規定：「本條例第4條第1項所稱香港護照，係指由香港政府或其他有權機構核發，供香港居民國際旅行使用，具護照功能之旅行證照。」，故香港特別行政區政府簽香港特別行政區政府簽發之中華人民共和國香港特別行政區護照，即為所稱之香港護照，即為所稱之香港護照。至關於『香港居民』身分之認定，依香港澳門關係條例第4條第1項規

定意旨，當事人須持有香港永久居民身分證當事人須持有香港永久居民身分證，且不能持有英國國民(海外)護照或香港護照以外之其他地區或國家之旅行證照，尚不得僅以持有香港護照而認定其為香港居民。(內政部87年6月10日台內地字第8706372號函)

香港地區華僑身分證明書之效期認定及使用事宜：

香港地區居民於『97』年(86年7月1日)前所取得之華僑身分證明書不受效期影響，可繼續使用。自86年7月1日起行政院僑務委員會依法不得受理香港居民申請華僑身分證明書。(內政部87年8月5日台內地字第8708266號函)

(三)菲律賓

准許菲律賓自然人或其公司在我國取得區分所有建物全部專有部分40％以下(包含40％)建物所有權，並依公寓大廈管理條例之規定准其取得基地所有權及地上權之應有部分。(內政部86年10月22日台內地字第8683016號函)

菲國人民或公司得在我國取得不動產抵押權，其抵押物不以內政部86年10月22日台內地字第8683016號函所定之區分所有建物為限。但其因行使抵押權擬取得不動產權利者，仍應符合上開函之規定，僅得取得區分所有建物全部專有部分40％以下(包括40％)之建物所有權及其基地所有權、地上權之應有部分：如該不動產非屬區如該不動產非屬區分所有建物，則不得取得。(內政部86年12月13日台內地字第8690004號函)

菲律賓人民在我國繼承取得土地及建物，不受上開本部86年10月22日台內地字第8683016號函釋之限制。(內政部87年2月20日台內地字第8702904號函)

(四)泰國

泰國之人民或法人因居住或投資目的者，得在我國取得土地權利。(內政部92年8月8日台內地字第0920011585號函)

泰國人得因繼承而取得我國土地權利，至於有關其土地面積，因取得當時並無限制，辦理繼承時，應亦無須另予限制。(內政部92年12月15日台內地字第0920016705號函)

(五)斐濟

斐濟有關土地買賣法規對我國人民並無歧視規定，我國國民可比照其他國家人民，即使未在斐濟居留亦可在斐濟境內購買一公畝以下可自由買賣之土地，一公畝以上則須事先申請核准。國有土地僅可承租，租期至多為99年，另土著原始持有之土地，則由憲法規定不得買賣並為個人所有。(內政部82年4月8日台內地字第8204467號函)

(六)百慕達

外國公司在百慕達不得購買或擁有土地，惟可租用土地，最高期限為21年，國人可依百慕達1981年公司法第144條規定設定抵押權。(內政部85年9月11日台內地字第8508689號函)

(七)丹麥

准許丹麥人民在我國取得抵押權，並得免檢附互惠證明文件。惟丹麥人因行使抵押權而取得該不動產者，仍應依外國人在我國取得土地權利作業要點第1點規定，請當事人檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定同樣權利之證明文件。(內政部87年6月15日台內地第字8706334號函)

(八)烏克蘭除農地禁止以外，烏克蘭人得在我國取得或設定土地權利。(內政部97年4月14日台內地字第0970059761號令)

(九)捷克准許捷克人因繼承或以法人身分在我國取得或設定土地權利。(內政部98年9月7日台內地字第0980161108號令)

(十)斯洛維尼亞准許斯洛維尼亞人以法人身分在我國取得或設定土地權利。(內政部98年9月7日台內地字第0980161108號令)

(十一)南卡羅萊納州，美國准許美國南卡羅萊納州人取得或設定面積50萬英畝(約202,345公頃)以下之土地權利。(內政部93年11月18日台內地字第0930015751號函)

(十二)明尼蘇達州、愛荷華州、馬里蘭州、西維吉尼亞州，美國准許美國明尼蘇達州、愛荷華州、馬里蘭州、西維吉尼亞州人取得或設定農業用地以外之土地權利。(內政部93年8月19日台內地字第0930012056號函)

(十三)北達科他州、南達科他州，美國准許美國北達科他州、南達科他州人取得或設定農業用地以外之土地權利。(內政部93年11月18日台內地字第0930015751號函)

(十四)密西西比州，美國美國密西西比州人得在我國取得或設定土地權利，惟就公有土地部分，僅有獲得居留權之密州人方得擁有，未具居留權因債務而取得土地者，其擁有年限不得超過20年；公司或其他社團法人之成員如含有未具居留權之密州人不得直接或間接取得。另工業用地部分，未具居留權之密州人之取得和擁有不得超過230英畝。(內政部97年4月15日台內地字第0970057557號令)

非平等互惠之國家：

如印度尼西亞、柬埔寨、越南、汶萊、奧克拉荷馬州(美國)、澳門、伊朗、肯亞、吉里巴斯、馬紹爾群島共和國、蒙古、莫三比克、諾魯、帛琉、土耳其烏干達、阿爾巴尼亞、吐瓦魯、克羅埃西亞。

取得土地許可用途

依據土地法第19條規定，供自用、投資或公益之目的使用。(二)取得用途：一、住宅。二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。(土地法第19條第1項第1款至第7款)

面積及所在地點限制

應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制。(土地法第19條第1項).

我國籍繼承人僅就遺產中之土地權利協議分割繼承

當外國國籍的繼承人行蹤不明，導致無法會同辦理分割繼承登記時，我國籍繼承人不能僅憑出具切結書的方式來處理這一問題。根據民法的相關規定，遺產分割需要所有繼承人共同參與和同意。

如果公同共有人之間存在利害關係相反或行蹤不明等情況，無法取得全體公同共有人同意的，共有人可以提起訴訟來解決分割問題。

與我國無平等互惠關係之外國籍繼承人既不得取得遺產中之土地權利，亦不得申辦土地權利繼承登記，倘我國籍繼承人僅就遺產中之土地權利協議分割繼承時，基於一物一權原則，得僅由我國籍繼承人及具平等互惠關係之外國籍繼承人申辦繼承登記，並於繼承系統表切結「表列繼承人如有遺漏或錯誤致他人權益受損者，申請人願負法律責任，並保證與我國無平等互惠關係之外國人主張繼承權利時，登記之繼承人願就其應得價額予以返還」後受理登記。(內政部98年7月29日內授中辦地字第0980725039號函)