遺產中如有不動產分配，繼承人間無法有共識應如何處理？
24 Mar, 2025
問題摘要：
當繼承人對於不動產遺產的分配無法達成共識時，可以先透過協議方式解決，若協商不成，則可向法院提起遺產分割訴訟，法院將依公平原則選擇適當的分割方式，包括原物分割、變價分割或補償分割。若無法公平分配，法院可能裁定強制拍賣，並依市場價格分配所得價金。最理想的方式仍然是透過不動產估價師提供市場價格參考，讓繼承人達成共識，避免訴訟帶來的時間與成本負擔。
律師回答：
關於這個問題，遺產之分割涉及公同關係之終止，必公同關係終止後始得消滅公同共有關係，而遺產之公同共有關係消滅後，遺產之不可分性打破，始得進行遺產之清算，即遺產分割行為。依據民法第830條第2項及第824條第1、2項之規定，遺產的分割方法應準用共有物分割的規範，亦即當繼承人無法透過協議決定遺產分割方式時，法院可依照特定原則進行裁判分割，以確保遺產的公平合理分配。原則上，法院在裁判分割時，會依據遺產的具體狀況、繼承人的意願、財產的使用價值及經濟效益等因素，選擇最適當的分割方式，而不受任何單一共有人主張之拘束
遺產擺在面前，兄弟姊妹之間的感情，到底價值多少？這是一個難以量化的問題，卻又是許多家庭在面對繼承問題時，無法避免的現實考驗。當金錢與親情交錯，是否還能維繫彼此的關係，往往取決於當事人如何看待這場「分配」的過程。
是用遺產稅的申報標準計算，還是用市場價格計算？
當遺產中涉及不動產分配，而繼承人無法達成共識時，可以透過法律程序解決。
依據民法第1164條及第830條第2項的規定，遺產分割的原則應優先由繼承人協商決定，但若無法協議，則可依據民法第824條，由法院依公平原則進行裁判分割，以確保各繼承人的權益。
最理想的方式是繼承人自行協議分割，透過書面遺產分割協議書確定分配方式，若不動產可實物分割，例如土地，可將其劃分給不同繼承人，各自持有；若屬不可分割的公寓或房屋，則可採持分分割，各繼承人依應繼分登記為分別共有持有人，或由特定繼承人取得不動產並支付其他繼承人補償款，亦可選擇將不動產出售後按比例分配價金，即變價分割。然而，若協議無法達成，則可透過法院提起遺產分割訴訟，由法院依公平原則裁判分割，法院通常會考量不動產的性質與使用狀況，例如若某不動產長期由特定繼承人使用，法院可能會判給該繼承人並要求其支付補償款，法院也會考量市場行情與經濟效用，可能會參考不動產估價報告，以確保分配符合市場價值。
法院可採用的分割方式包括原物分割，即將不動產劃分並分配給各繼承人，變價分割，即將不動產拍賣後分配價款，補償分割，即由部分繼承人取得不動產並支付其他繼承人合理補償款。當不動產無法公平分割，且繼承人無法協商價格時，法院可能會裁定拍賣，所得價款再行分配，然而強制拍賣的價格通常低於市價，因此多數繼承人會傾向透過協商達成共識，若對不動產價格無法取得共識，可委託專業不動產估價師進行估價，常見的估價基準包括土地公告現值、房屋評定現值、市場行情價與不動產鑑定估價，繼承人可依據估價結果進行討論，以提高協議成功的可能性。無論選擇何種方式，最終仍需向地政事務所辦理不動產所有權移轉登記，確保各繼承人的權益正式確立，登記方式依分割結果而定，可能是持分共有、獨立所有或變價分配。
雖然民法第1164條規定繼承人可隨時請求分割遺產，但若長期未處理，可能導致事實上的財產糾紛，因此建議繼承人儘早協商，避免未來衍生訴訟爭議。綜合而言，當繼承人對於不動產分配無法達成共識時，應先嘗試協議方式處理，若無法協議，則可透過法院裁判分割，法院將依公平原則選擇適當的分割方式，包括原物分割、變價分割或補償分割，若無法公平分配，法院可能裁定強制拍賣，並依市場價格分配所得價金。最理想的方式仍然是透過不動產估價師提供市場價格參考，讓繼承人達成共識，避免訴訟帶來的時間與成本負擔，無論最終選擇何種方式，妥善處理遺產問題，避免家庭關係因金錢而決裂，才是最重要的。
當哥哥們表示願意支付妹妹持分的對價時，他們提出以「房屋評定現值（房屋稅基準）」與「土地公告現值（地價稅基準）」來作為交易價格依據。然而，這些價格與實際市場價值之間，往往存在不小的落差，公告現值遠低於房產的市場價值。因此，妹妹自然無法接受這樣的價格計算方式。對她來說，這棟房子的市價可能遠高於遺產稅申報時的價格，若僅按照公告現值計算，等於讓她吃了大虧。而對哥哥們來說，他們則希望用最少的成本取得妹妹的持分，因此堅持按照公告現值計價。
在這種情況下，法律通常會建議委託專業不動產估價師，依據市場行情提供客觀的估價報告，以作為合理的參考依據。然而，即便是專業估價，也不見得能完全解決爭議。例如，希望提高價值的繼承人（出售方）可能會認為估價過低，而希望壓低價格的繼承人（買入方）則可能會認為估價過高。這使得遺產分割的談判更加困難，若雙方無法就價格達成共識，則最終可能還是要交由法院裁判，採取變價分割（即出售房產後按比例分配金額）或補償分割（由部分繼承人取得房產，並支付補償款）等方式進行。
當金錢與親情放在天秤的兩端，究竟哪一方更重要？
這不是法律能夠回答的問題，但卻是每一個面對遺產分割的家庭，都必須面對的現實。在法律層面，遺產分割的原則是公平與合法；但在情感層面，遺產的爭奪往往會讓家人間的關係變得複雜而難以修復。如果當初哥哥們願意早點與妹妹誠實溝通，而不是試圖拖延；如果妹妹能夠接受某種程度的讓步，而不是選擇訴訟，這場紛爭是否會有不同的結果？這一切，沒有人能夠給出標準答案。
遺產終究會分配完畢，但親情的裂痕，卻可能永遠無法彌補。
-家事-繼承-遺產分割-遺產分割方法
(相關法條=民法第824條=民法第830條=民法第1164條)
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