遺產贈與稅之不動產計稅方式有哪些？

問題摘要：

「公告土地現值」主要用於土地，「評定標準價格」則主要用於房屋。兩者的共同特點是皆低於市價、更新有固定頻率、由政府定期公告，因此在財產移轉時常被運用以節省遺產稅或贈與稅，是實務上財產傳承與稅務規劃的重要參考標準。此一制度也說明，為了保障公平課稅與財產移轉的合理性，國家在遺產與贈與稅制上是以公告價格為計稅依據，而非市價，這也成為某些人選擇以不動產作為財產傳承工具的稅負考量之一。

 

律師回答：

關於這個問題， 在面對親人過世後的遺產處理程序中，「遺產價值的計算方式」往往成為繼承人最關心的課題之一，依據遺產及贈與稅法第10條的規定，遺產與贈與財產的價值計算，明確以被繼承人死亡時或贈與人贈與時的「時價」為準；如果被繼承人是經由法院進行死亡宣告，則應以法院判決內所確定的死亡日的時價為準，而不是失蹤或消失的實際日期。

條文並進一步明示了「時價」的認定標準如下：

1. 土地的價值，以公告土地現值或評定標準價格為準；

2. 房屋的價值，則一律以評定標準價格為準；

3. 其他財產如股票、存款、保險金等，若本法無特別規定者，其「時價」由財政部定之，實務上通常依據該財產在繼承或贈與當時的市場價格進行認定。

此外，條文第2項也指出，若在民國84年1月15日法條修正生效前已發生死亡或贈與行為，卻尚未核課或尚未核課確定者，也應依修正後之時價原則處理，具有追溯適用性。

因此，實務上辦理遺產稅申報或遺產清冊時，對於不動產部分會：

• 以公告土地現值或評定標準價格認定土地價值（視稅務規定或稅捐機關認定方式而定）；

• 房屋一律以評定標準價格認定。

 

所謂「公告土地現值」與「評定標準價格」，是我國政府用以估算土地與房屋價值的重要參考基準，主要用途在於計算遺產稅、贈與稅、土地增值稅及財產移轉等稅負，兩者雖皆屬「政府評定價格」，但適用範圍與訂定機關不同，意義亦有所區別：

一、公告土地現值
依平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」是以，公告土地現值是由各直轄市、縣（市）政府，依地價評議委員會評定的「區段地價」，於每年1月1日公告，作為計算土地移轉現值、設定典權、徵收補償及課徵遺產稅、贈與稅等稅目時的參考價值。簡單來說，公告土地現值反映的是政府對該地區土地價值的官方評估價，更新頻率為每年一次，具備一定的時效與合理性，然而通常低於實際市價。

二、評定標準價格
評定標準價格是用來計算房屋稅、土地增值稅、遺產稅與贈與稅時房屋價值的標準價格。其由各地方政府依據建物結構、樓層、建築年份、材料、用途等標準評定，並由稅捐稽徵機關建檔核算。此價格的設計目的，是為稅捐機關能有一致性的房屋價值依據，亦可供法院或行政機關在處理房屋交易或繼承案件時，作為公定價值依據。主要由財政部函釋與各地方稅捐稽徵機關公布之評定標準價格表制定，相較於市場行情，評定標準價格同樣具有偏低現象。

綜上，「公告土地現值」主要用於土地，「評定標準價格」則主要用於房屋。兩者的共同特點是皆低於市價、更新有固定頻率、由政府定期公告，因此在財產移轉時常被運用以節省遺產稅或贈與稅，是實務上財產傳承與稅務規劃的重要參考標準。此一制度也說明，為了保障公平課稅與財產移轉的合理性，國家在遺產與贈與稅制上是以公告價格為計稅依據，而非市價，這也成為某些人選擇以不動產作為財產傳承工具的稅負考量之一。

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