土地已給長子，夫未立遺囑將坐落土地之上的房子給長子，這時可以如何處理？

17 Jun, 2025

問題摘要：

若父親有遺囑指定房屋歸長子所有，則應尊重其意願，長子得據以辦理遺囑繼承，但仍不得侵害其他繼承人之特留分。依民法第1223條，配偶及直系卑親屬之特留分為應繼分二分之一，若遺囑超出部分，受損繼承人得主張減少遺贈。綜上所述，繼承關係牽涉權利義務與程序，務須依民法相關條文操作，否則將影響房地權屬及繼承人權益分配，若有疑義應諮詢律師或依法循訴訟途徑妥為處理。

律師回答：

關於這個問題，繼承制度的核心在於當然繼承主義，依民法第1138條規定，繼承自被繼承人死亡時開始，無需繼承人特別表示即自然發生效力，而具繼承人資格須符合「同時存在原則」，即繼承人於被繼承人死亡時須仍然在世，若於繼承開始前已死亡或尚未出生者，並不具繼承人資格。若繼承人於死亡時尚存，即使稍後夭折仍視為合法繼承人。

實務上，如父親死亡未立遺囑，生前雖已將土地贈與長子，但其名下房屋尚未辦理移轉登記，則該房屋仍屬遺產，由第一順位繼承人即配偶與子女依法共同繼承。依民法第1139條及第1144條規定，配偶與直系血親卑親屬共同繼承時，應繼分平均，若有四人則各得四分之一，母親不能主張未簽名即房屋歸其所有，亦不得排除其他繼承人之權益。遺產自繼承開始即屬全體繼承人共同共有，未經分割不得單獨處分，否則違反民法第828條及第1151條規定。

繼承登記可由任一繼承人聲請，辦理為共同共有，若就繼承內容產生爭議，應先行協議分割，不成可依民法第1163條向法院提起繼承物分割之訴，由法院判決分配方式，得依需要鑑價、變價、拍賣等方式處理。

至於房屋與土地權屬分離問題，應依民法第425條之1規定處理，若土地與其上建物原同屬一人所有，嗣後僅將土地或建物讓與不同人者，法律推定雙方間成立租賃關係，其期限不受民法第449條最長20年限制，係為保障不動產交易安定性與房屋使用權益，避免房屋遭驅離或拆除而影響社會經濟秩序。

該推定租賃關係亦適用於原屬共同共有之房地，或土地共有中房屋共有人另有他人者，皆屬立法保護範圍，且未保存登記建物若存在事實上處分，亦得比照適用，防止實質受讓人因形式瑕疵而無保障。

倘房屋為共有土地上共有人之一所興建，經其他共有人同意，嗣後將土地與房屋分別出賣予不同人時，亦推定土地買受人默許房屋買受人繼續使用，合乎社會經驗與交易信賴。若長子已登記取得父親贈與土地所有權，惟父親房屋未辦登記移轉，則該建物仍屬遺產，依法應由母親與其他子女共同繼承，不因土地所有權已歸長子即認定房屋亦歸其單獨所有，除非能提出證據證明房屋為父親生前明確贈與，或有具體履行行為，否則無從排除其他繼承人權利。

如長子希望取得房屋單獨所有權，應經其他繼承人同意辦理分割，可折價補償或進行買賣、贈與並完成登記手續，如協議不成，亦得提起遺產分割之訴由法院裁定分配方式。若法院認為長子已受父親土地贈與，得依民法第1173條認定其為預先給付繼承，於遺產分割時予以扣減，保障分配公平。

若父親有遺囑指定房屋歸長子所有，則應尊重其意願，長子得據以辦理遺囑繼承，但仍不得侵害其他繼承人之特留分。依民法第1223條，配偶及直系卑親屬之特留分為應繼分二分之一，若遺囑超出部分，受損繼承人得主張減少遺贈。

綜上所述，繼承關係牽涉權利義務與程序，務須依民法相關條文操作，否則將影響房地權屬及繼承人權益分配，若有疑義應諮詢律師或依法循訴訟途徑妥為處理。