繼承不動產共有人的分管有什麼法律應該注意的事項嗎？
01 Aug, 2025
問題摘要：
繼承不動產共有實際運作上，應先由共有人合議推選管理人，如無法達成一致，則依多數決方式決定管理方式，並以書面為之並登記，以避免日後紛爭並對抗第三人，若少數共有人認該決定顯失公平或情事變更時，得提請法院裁定救濟，另若對遺產有分割需求，應依民法第1164條聲請分割程序，方為完整處理方式，是繼承共有不動產管理制度乃結合民法物權共有規定與繼承編公同共有制度綜合運作之結果。遺產分割後即使採分別共有之方式，各共有人仍受民法第819條與第820條規範，無論是單獨行為、共同決定、多數決分管、契約登記、法院裁定或情事變更，均須依法操作，且應特別注意共有物之管理行為與處分行為之界限差異，才能兼顧效率與合法性，避免不當侵害他共有人權益，若因處分共有人應有部分而涉管理安排變動者，應依826條之1完成登記，以維持對第三人之對抗力，確保整體管理體制之延續性與公平性。
律師回答：
當不動產係由多人繼承而成為繼承人間的共有狀態時，依法該等遺產於分割前屬於公同共有，民法第1151條規定，繼承人有數人時，在遺產分割前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，此種共有不同於一般依應有部分所形成之分別共有，其係基於特定法律關係而形成，並須由全體繼承人共同管理與處分，任一人均不得單獨主張權利或處分遺產，為維持遺產之妥善保全與有效管理，民法第1152條特別規定前條所稱公同共有之遺產，得由繼承人中互推一人管理之。
若繼承人無法達成一致推選管理人，則可依民法第828條準用第820條第1項規定，以多數決方式就遺產管理事務進行決議，亦即共有人過半數及其應有部分合計過半數者即得作成管理決定，且其應有部分合計若已逾三分之二，其人數得不予計算，惟此等多數決決議若有顯失公平之虞，不同意之共有人得依同條第二項聲請法院裁定變更之，若管理方式因情事變更致難以繼續時，任何共有人亦得依同條第三項聲請法院裁定變更管理決定或契約。
是以於繼承人間未能協議管理遺產情形下，法律提供多數決與法院裁定之機制，以避免遺產管理陷於僵局。需注意的是，共有人所作之管理決定若涉及故意或重大過失致其他共有人損害，仍應負連帶賠償責任，依第820條第4項明文。
此外，就共有物之簡易修繕及其他保存行為，基於維護共有物安全與完整性之需要，第820條第5項允許任何共有人得單獨為之，無須共同行為或經他人同意，另於與第三人間關係，共有人對共有物得以所有權名義請求回復其占有或返還，惟僅得為全體共有人利益為之，依民法第821條規定。
就不動產共有而言，如共有人間未有明確劃分使用範圍之約定，易生糾紛，實務上多由共有人以契約方式約定分別使用範圍，即所謂「分管契約」，此類契約屬於共有人間對於不動產管理方式之合意，性質上仍屬民法第820條第一項所稱之管理決定，其亦可由共有人間以多數決方式作成而成為「分管決定」，或由法院裁定形成所謂「分管裁定」，依民法第826-1條，前述分管契約、決定或裁定登記後，對第三人如應有部分之受讓人或取得物權者，均生對世效力，係基於交易安全與公示原則之要求，若未登記則不得對抗第三人。
另應注意共有人讓與其應有部分時，依同條第三項，受讓人就讓與人於共有物所生之使用、管理或其他負擔亦負連帶清償責任；至於共有物之處分、變更或設定負擔則不同於管理行為，仍應依民法第828條準用第820條等條文規定，須共有人全體之同意始得為之。
關於法院裁定管理方式之程序，因屬共有物內部事務，法律未賦予強制執行性質，故應依非訟事件法規定提起，係屬非訟程序之範疇，而法院於裁定時須斟酌各共有人之利益平衡、實際使用情形及公平合理原則為之。
若於遺產管理期間部分繼承人主張分割遺產，則可依民法第1164條提起分割之訴，或經全體繼承人協議分割方式後辦理登記；惟如涉訟分割，則應依法院裁判辦理，分割方式得為實物分配、變價分配或其他公平處理方式，俾維權利公平。
分別共有方式持有不動產
當繼承人已完成遺產分割，且改以分別共有方式持有不動產後，雖已脫離公同共有狀態，惟共有人之間仍然受限於民法關於分別共有之規定，尤其在使用、管理、處分、設定負擔與分管等方面，仍須依循特定法律程序與同意門檻，以避免衝突並保障各共有人之權益。
首先，不動產之分別共有係指共有人各自就其應有部分享有所有權，惟於實體上仍為不可分割之一體，故就共有物之管理與使用仍需協調一致。於此狀況下，分別共有人當然可以共推管理人，以負責日常事務之處理，若未能推舉管理人，則得依民法第820條以共有人「人數過半」且「其應有部分合計亦過半」之多數決方式為管理決定，若某些共有人對管理決定有所不服，尚得依同條第2項向法院聲請以裁定變更之。
此外，於共有關係下，各共有人仍保有其持分對外之可讓與性，亦即可依法將其應有部分讓與、贈與、出賣、或為其他法律行為，並可單獨收取其應有部分所應得之收益，包括共有不動產之租金分配等，故分別共有人在未改變共有物整體所有權之前提下，仍可各自取得財產利益，此與公同共有時應先行分割不同，顯示分別共有更接近「具分離性之所有權」，而非單純共管之狀態。惟應注意，共有物之處分、變更及設定負擔並非屬管理行為，依民法第819條第2項之規定，仍應取得共有人全體之同意方能成立，所謂處分行為，包括出賣全部不動產、為抵押、設定地上權等行為，其法律效果為改變或限制整體共有物之權利，若未經共有人全體同意，則屬無效行為。
相對而言，共有物之管理係指保存、改良及利用等行為，其決定機制則為第820條所述之「人數過半且應有部分合計過半」原則，以下予以具體說明：保存行為，係指防止共有物滅失、毀損或其法律權利喪失或受限之行為，舉例而言，如修補屋頂滲水、更換老舊電線或排除違建即屬此類；此類行為基於維護共有物原狀之必要性，民法第820條第5項即明文允許各共有人可單獨為之，不需他共有人同意。改良行為則指未改變物之本質而增加其效用或經濟價值者，例如增設電梯、修建社區大門、裝修公設等，此類行為需依多數決方式為之，否則不得實施。
利用行為則為為滿足共有人共同利益，以決定其使用方式或收益方式為目的之行為，例如出租共有房屋、停車位之分配及收益管理等，亦需依820條所定過半數原則為決定，倘有顯失公平者，不同意者可依820條第2項請求法院裁定變更。若共有人間就不動產之使用管理另有契約約定，此即俗稱之「分管契約」，依民法第820條第1項，該約定具優先適用性，分管契約為共有人全體所共同締結者，其拘束力涵蓋全部共有人，且於106年增訂之民法第826條之1規定，明文分管契約或多數決下之分管決定，於完成登記後，對於日後應有部分之受讓人亦具拘束效力，確保管理決定之穩定性與可預見性。若共有人無法合意成立分管契約，或基於多數決形成分管決定時，對於少數不同意者，仍可依820條第2項聲請法院為分管裁定，法院所為之裁定經登記後，亦對第三人發生效力，此類程序屬非訟事件程序，依民事訴訟法及相關實務見解，目的在於促進共有人間之平衡與管理效率。
於前述分管機制成立後，如發生情事變更，例如共有人數減少、用途變化、收益分配爭議、公共安全等問題，法院仍得依820條第3項，以「情事變更原則」為基礎，應共有人任何一人聲請，裁定變更原分管方式，維持共有關係之彈性與現代化調整空間，避免僵化造成損失或衝突擴大。值得注意的是，共有人就其應有部分得單獨為讓與、贈與或設定負擔，然依826條之1第3項規定，若前項共有人曾參與分管協議、決定或裁定，其受讓人對於共有人基於該管理關係所生之一切負擔亦需連帶負責，以避免新共有人主張不知情而抗辯，保障原共有人間之管理安排穩定。
-家事-繼承-遺產管理-分管契約
(相關法條=民法第819條=民法第820條=民法第821條=民法第826-1條=民法第828條)
瀏覽次數：12
