私賣遺產，應如何處理？
04 Aug, 2025
問題摘要：
借名登記雖在民間普遍存在，然風險極高。為保障自身權益，借名人應避免口頭協議或簡單書面約定，應以書面明訂雙方權利義務並明列不得處分、返還義務、若違約之賠償責任等條款，必要時可加上他人見證、公證或律師見證，並視情況保留出資證明、匯款紀錄等佐證資料。更重要的是，出名人若私自處分財產，不但可能喪失親情信賴關係，還可能面臨民事訴訟與刑事責任之雙重風險。故無論是借名人或出名人，均應對借名登記可能引發之法律後果審慎評估，並盡可能採取法律保全措施，防止日後產生爭議與訴訟。
律師回答：
在台灣，不動產借名登記契約是十分常見的法律現象，所謂「借名登記」，即實際出資或享有實質利益者（借名人）與登記名義上為不動產所有權人的出名人之間，基於債權關係所形成的約定。
依最高法院106年度第三次民事庭會議決議指出，出名人雖然依照與借名人之間的借名契約，通常不享有對該不動產的管理、使用、收益或處分權限，但此一內部契約僅在雙方之間發生效力，對第三人並無拘束力。
換言之，出名人一旦依法登記為不動產所有權人，對外即享有該不動產完整的處分權，包括出售、抵押等，因此若出名人將不動產移轉登記給第三人，其行為原則上屬於合法的有權處分。這也造成借名登記風險極高，若出名人違反約定擅自處分，借名人即可能陷入難以追回財產的窘境。
借名登記的原因在實務中五花八門，可能是為規避法律上的資格限制，例如農地只能登記在具備農民資格者名下，原住民保留地限登記原住民所有，國宅或軍眷宅限特定對象購買等；亦可能是為避稅，例如避免地價稅的累進稅率或持有多戶不動產所衍生的重稅；
此外，也有為迴避債務、增加信用額度、規避查封，或單純為隱匿財產，例如公務員為避免利益衝突規避申報而登記在他人名下，也有出於宗教、家族或投資等多元原因而借名登記的案例。然而不論原因為何，借名登記法律上皆屬「債權契約」，僅在借名人與出名人之間產生契約拘束力，對外則無權利主張之效力。
若出名人反悔不認契約內容或遭外部債權人查封其名下財產，借名人即使實際出資也難以主張對外權利，常陷入財產被侵占或損失風險中。因此，若雙方有「不得任意處分」或「限於一定條件下才可處分」之約定，例如同意出售但需給予親屬一定金額或另作安排，則屬於債的履行問題，不履行者需負損害賠償責任，惟原則上不會構成刑事犯罪。但若雙方有明確禁止處分、專為借名登記而成立的委任關係，而出名人違約私售、謀取利益，就可能構成刑法第342條之背信罪，或在特定情形下構成侵占罪。
實務中亦有若干判決認為，借名登記關係若單純屬民事契約關係，即便出名人未經同意處分不動產，也不構成侵占罪，因為法律上處分標的物為其名下登記之財產，難以構成「非法占有他人財物」之要件。
不過，若借名人能證明雙方有清楚禁止處分之約定且具委任性質，出名人仍有可能因違反委任義務而被認定構成背信罪。此外，在不動產登記時若於登記原因中虛偽登載「買賣」或「贈與」，但實際並無對價或贈與之事實，亦可能構成刑法第214條使公務員登載不實罪，面臨刑事責任。
因此，借名登記雖在民間普遍存在，然風險極高。為保障自身權益，借名人應避免口頭協議或簡單書面約定，應以書面明訂雙方權利義務並明列不得處分、返還義務、若違約之賠償責任等條款，必要時可加上他人見證、公證或律師見證，並視情況保留出資證明、匯款紀錄等佐證資料。
更重要的是，出名人若私自處分財產，不但可能喪失親情信賴關係，還可能面臨民事訴訟與刑事責任之雙重風險。故無論是借名人或出名人，均應對借名登記可能引發之法律後果審慎評估，並盡可能採取法律保全措施，防止日後產生爭議與訴訟。
-家事-繼承-遺產侵害-侵吞遺產-
(相關法條=民法第179條=民法第528條=民法第1148條=民法第1151條=刑法第335條)
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