買賣標的未登記遇出賣人死亡怎麼辦？
05 Aug, 2025
問題摘要：
當出賣人於買賣不動產尚未完成登記前死亡，買受人應依買賣契約完成後續物權契約及登記程序，視實際完成進度決定是否可單獨辦理登記或需與繼承人共同申請。如繼承人怠於配合，買受人可循訴訟及強制執行途徑確保其權利。同時，繼承制度方面，繼承人須於繼承開始時尚生存，並無被法定喪失繼承權，若繼承人喪權，其子女依法得代位承繼其應繼分，維持繼承秩序之穩定與公平。
律師回答：
針對本問題，須從繼承制度與不動產買賣登記規範雙重面向進行探討。我國民法明文規定，繼承人自繼承開始時起，當然承受被繼承人一切財產上之權利與義務，亦即於被繼承人死亡時，繼承效力即自動發生，無須當事人表示同意或完成登記程序，這是民法所採取之「當然繼承主義」。但繼承人必須具備基本之權利能力，亦即於繼承開始時尚生存，方得為繼承人。若於繼承開始前即已死亡，或尚未出生者，即不具備繼承資格，這即是所謂「同時存在原則」。依據民法第1138條規定，凡於繼承開始時尚生存者，即使在繼承開始後不久夭折，亦仍屬合法繼承人。
一、不動產物權移轉義務
再者，針對不動產買賣之移轉，物之出賣人依民法第345條、第373條及第758條等規定，負有使買受人取得買受物所有權之義務。於不動產交易中，此項義務之完成，須藉由物權契約之締結並完成所有權移轉登記始告實現。依據民法第760條及土地登記規則第26條，所有權之移轉登記，原則上須由登記權利人（即取得權利之人）與登記義務人（即喪失權利之人）共同向地政機關提出申請。若登記義務人拒不配合，登記權利人得主張登記請求權，並可於15年內提起請求，依民法第125條規定，該登記請求權仍受消滅時效之限制。
例如，甲與乙訂立土地買賣契約，若雙方就標的與價金已合意，買賣之債權契約即告成立，然甲是否取得所有權，尚須依物權契約及土地法定登記程序完成。不動產所有權之取得，不以契約成立為準，而以物權移轉登記為標準。
二、登記權人死亡怎麼辦？
第 102 條
土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第三十四條規定之文件，單獨申請登記。
登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。
前二項規定於土地權利移轉、設定或權利內容變更，依法無須申報土地移轉現值，經訂立書面契約，依法公證或申報契稅、贈與稅者，準用之。
若雙方已簽署物權契約，並依法完成土地移轉現值之申報程序，然義務人乙於辦理登記前死亡，則依土地登記規則第102條規定，甲可單獨申請登記，須附上乙之死亡證明（如戶籍謄本）及相關證明文件說明登記義務人死亡之事實與其已具申報效力。但若乙死亡時雙方尚未簽署物權契約或尚未完成土地現值申報程序，此時乙之繼承人便須介入。
二、繼承人之義務？
根據民法第1148條規定，繼承人承受被繼承人一切財產上之權利與義務，故乙之繼承人即成為新的登記義務人。而民法第759條進一步規定，繼承取得之不動產，於未完成繼承登記前，不得為處分行為。因此，甲需請求乙之繼承人完成乙之繼承登記，之後再與甲共同申辦所有權移轉登記。
如繼承人拒絕或怠於辦理繼承登記或配合移轉登記，甲可依法提起確認繼承登記及移轉登記之訴訟，經法院判決確定後，依強制執行法第130條及土地登記規則第27條，甲得單獨申請辦理登記。此程序確保買受人之合法期待權，防止出賣人一方或其繼承人惡意阻撓而導致權利人無法取得應有之權利。
三、結論
總結來說，當出賣人於買賣不動產尚未完成登記前死亡，買受人應依買賣契約完成後續物權契約及登記程序，視實際完成進度決定是否可單獨辦理登記或需與繼承人共同申請。如繼承人怠於配合，買受人可循訴訟及強制執行途徑確保其權利。同時，繼承制度方面，繼承人須於繼承開始時尚生存，並無被法定喪失繼承權，若繼承人喪權，其子女依法得代位承繼其應繼分，維持繼承秩序之穩定與公平。
-家事-繼承-遺產繼承人-法定繼承人-繼承人資格
（相關法條=民法第125條=民法第758條=民法第760條=民法第1148條=強制執行法第130條=土地登記規則第27條）
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