父母將不動產所有權登記在子女名下，究竟如何保障自己權益？

問題摘要：

父母將不動產登記在子女名下，看似一種「愛心安排」或「節稅規劃」，但若沒有任何法律保障，往往為未來埋下糾紛隱患。透過抵押權設定，父母可以在法律上保有制衡力量，確保自己即便失去所有權的名義，仍握有控制權。與此同時，父母應該建立書面契約，清楚規範房屋管理與返還條件，並妥善保存出資與支付證據，以避免日後爭議。換言之，若父母想把不動產登記給子女，卻又希望確保自己權益不受侵害，那麼最務實的做法就是「登記過戶＋抵押設定」雙管齊下，才能在愛與法律之間找到平衡點。

律師回答：

父母將不動產所有權登記在子女名下，在臺灣社會中相當普遍，有些是出於「愛子心切」，希望讓子女提前安定生活，有些則是出於節稅、財產規劃或避免日後繼承糾紛的考量，但在法律效果上，卻可能帶來極大風險，甚至父母晚年可能反而失去對自己房屋的掌控權，淪落為要靠子女「同意」才能繼續居住的尷尬處境。因此如何在將不動產登記在子女名下的同時，仍能確保父母自身的權益，便成為一個相當重要的法律問題。其中一個可行的方法，就是透過「抵押權設定」來保障。民法上的贈與，依第406條規定，是一方無償將財產給與他方，經他方允受而成立的契約；贈與就是所有人將自己財產無償給予他人並經對方允受而生效的行為。

 

父母如果在生前直接將不動產登記到子女名下，除非另有借名登記的證明或契約，原則上法律上會推定是「贈與」，否則這份不動產會被視為子女實際所有。

 

我國民法上「人」是權利的主體，只要一個人有一口氣存在，他就有權支配自己名下的任何財產，想將財產用在什麼地方就用在什麼地方，他人是無權干涉的。身為財產權利人不願意將財產留給他，在自己活著的時候全都送給毫無相干的他人，只要他人表示願意接受這番好意，便與他人成立民法上的「贈與」契約。本來在這個人死後依民法規定，可以繼承財產的繼承人，就是知道被繼承人將財產送給他人，也只有眼睜睜乾著急，一點辦法都沒有。如果這個人是用遺囑對他死後的財產作處分，就不可這樣恣意亂為，要注意到自己還有繼承人等著在他死後繼承財產這回事。因為我國民法的繼承編中，有一種用來保護繼承人權益的特留分制度。

 

衡諸一般社會經驗，父母一開始即將購得之不動產所有權登記在子女名下，其原因關係不一而足，或有為節省日後贈與時之稅捐，或有為避免日後發生繼承事由時之紛爭，遂提前將不動產所有權提前登記在子女名下，故此際縱使子女並無出資購買不動產，然其仍可實質上取得該不動產所有權，僅父母或有可能先代為管理使用。是以父母將不動產所有權登記在子女名下，其可能原因容有多端，並不當然即係所謂父母將該不動產「借名登記」在子女名下。

 

換言之，父母雖然心中可能想著「房子還是我的，只是先登記在孩子名下」，但法律上並不會自動承認這樣的「心理保留」(真意保留)，而是會視為一種完整的財產移轉。這時父母要是與子女關係良好，自然不會有問題，但若遇到子女背信、爭產或債務糾紛，父母很可能失去保障。為什麼需要抵押權？

 

因為土地法規定，登記具有絕對公信力，誰的名字登記在所有權人欄位，法律就承認他是所有人。即便父母實際上仍支付房貸、繳納管理費、維修使用，法院仍會以登記為準。父母若想保有法律上的制衡力，最直接的方式就是在將房屋登記給子女的同時，為自己設定「抵押權」。抵押權依民法第860條、第881-1條，是一種擔保物權，在債務人不履行債務時，債權人可以對抵押的不動產優先受償。

 

換句話說，如果父母將不動產登記在子女名下，但同時子女必須為該不動產設定抵押權給父母，那麼父母即便不再是「所有權人」，卻仍握有一個強而有力的「擔保權利」。未來若子女要將房子出售、轉讓或另行抵押，往往都需要父母這個抵押權人的同意；而即便子女債務糾紛纏身，房子被強制拍賣時，父母也能憑藉抵押權優先受償，避免利益全失。

 

實務上，有些父母會在將不動產登記給子女的同時，與子女簽訂一份借名登記契約，明白表示房屋只是借名登記，實際出資與管理仍屬父母所有，但借名登記的舉證責任十分沉重，未來若有爭議，父母或繼承人必須拿出充分證據，例如購屋資金來源、貸款繳款紀錄、稅費支付證明等，才能證明房子並非贈與，而是借名。這樣的舉證在司法實務上難度很高，常導致親子反目。反之，透過抵押權設定，父母的權利在登記簿上就有明確記載，這不僅具備公信力，而且能在爭議發生前，先行建立一個不容忽視的保障屏障。

 

抵押權的設定，可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」。普通抵押權，是指特定一筆債權，例如父母與子女約定子女應返還父母一筆金額，那麼就可以以該金額為擔保範圍設定抵押。但這樣的抵押權彈性不足，因為父母與子女之間的財務往來常不止於單一金額。最高限額抵押權則不同，它可以設定一個最高擔保額度，凡是父母與子女之間一定範圍內的債權（如生活費給付、借貸、財產返還等），都可以受到擔保。因此，若父母將不動產登記給子女，實務上更建議設定最高限額抵押權，並將擔保範圍寫明，包括父母對子女的借貸、扶養費用、返還財產義務等，甚至可涵蓋未來子女若違反特定約定應負的違約責任。這樣一來，父母不僅保有保障，子女未經父母同意也難以任意處分房產。

 

除抵押權之外，父母還應注意稅務問題。如果父母單純把不動產登記在子女名下，通常會被視為「贈與」，需要繳納贈與稅。雖然目前贈與稅有每年244萬元免稅額，但超過仍要課稅，而且未來若子女出售房屋，還涉及房地合一稅。

 

透過抵押權設定，父母可以在稅務上表明這不是單純贈與，而是附有擔保或債務負擔的安排，某種程度上也能避免被課稅機關認定為單純無償贈與。不過，這必須透過完整的契約設計與法律意見，否則仍有被稅務機關否認的風險。從繼承的角度來看，若父母生前就將不動產完全贈與子女，那麼其他繼承人未來若覺得不公平，不得依特留分制度，主張返還超過部分。單純父母出資買房登記在子女名下，沒有借名契約的情況下，推定是贈與，子女成為真正所有權人，父母難以再主張返還。但若有抵押權登記在案，法院會認為父母仍保有重要權利，難以視為純粹無條件的贈與。

-家事-繼承-生前規劃-借名登記-生前贈與

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