以子女名義購屋登記，究竟如何保障自己權益？
問題摘要：
將房屋登記在子女名下若要避免被推定為贈與並確保未來可控管，必須事先選擇適合的法律結構，例如借名登記、消極信託、附負擔贈與等，並配合抵押權設定、預告登記等物權保全措施，同時完整保存資金流向與契約文件，必要時還需經專業律師審查條款，以避免因舉證不足或契約瑕疵而喪失財產控制權，這樣才能在達成家庭安排與稅務合規的同時，真正保障自身的財產安全。以子女名義購屋的法律風險主要集中在稅務認定與產權控制兩大面向，若要保障自己權益，必須在交易前就確定法律關係並留存完整證據，避免日後陷入無法推翻贈與推定的窘境，理想的做法是先與律師討論出資結構、契約條款與稅務策略，再選擇借名登記、附負擔贈與、附條件贈與或信託等不同模式，以兼顧稅務合規與產權安全，如此才能在達成家庭安排目的的同時，確保在任何變故下自身權益仍有法律保障，不至於因一時的方便或感情考量而讓多年積累的財富拱手讓人，甚至在親情破裂時陷入無法收回的局面。
律師回答：
關於這個問題，以子女名義購屋登記在現實生活中相當常見，有的父母是出於愛護子女、希望提前將財產留給下一代，也有的是因為貸款條件、稅務考量或其他便利因素才選擇這樣的方式，但在法律層面，這種做法牽涉的並不只是單純的產權登記問題，而會衍生出贈與契約的成立與否、贈與稅的課徵、日後糾紛的舉證、甚至可能涉及借名登記、信託或偽造文書等法律議題，因此若要保障自身權益，就必須先清楚理解法律規範與風險佈局，並在事前做好完整規劃與證據保存，避免將來落入無法翻身的困境。
以子女名義購屋登記在我國社會中相當常見，不論是出於愛護子女、提前財產傳承、貸款條件考量、節稅規劃，或是單純基於交易上的便利，都可能選擇將房屋直接登記在子女名下。然而，這種安排在法律上並非單純的「名義問題」，背後涉及的卻是物權變動的法律效果、稅務上贈與推定、契約關係認定、舉證責任配置以及日後可能的財產返還爭議，甚至還可能衍生刑事問題，因此在實務上要兼顧保障自身權益與達成家庭安排目的，必須事先建立完整且合法的法律結構，並妥善保存證據，其中包括透過「借名登記」、「消極信託」、預告登記、抵押權設定等不同工具來確保財產安全。
首先，所謂「借名登記」，係指財產雖然在登記上歸屬於他人，但實際上該財產的所有權、使用收益與處分權均由出資人掌控，本質上是一種委任契約關係。依最高法院100年度台上字第1972號判決見解，借名登記須有雙方共同意思表示，即出資人與名義人必須對於登記行為具有合意，並且名義人同意代為登記；若名義人毫不知情，或未曾表示同意，單憑登記事實並不足以成立借名登記契約。
實務上若父母要主張將房屋登記在子女名下只是借名登記，必須提出資金來源證明（如轉帳紀錄、銀行對帳單、匯款憑證等），並保留書面契約或其他可佐證雙方合意的證據。此外，依遺產及贈與稅法規定，二親等以內親屬間財產買賣原則上視為贈與並課徵贈與稅，但若能證明受登記人已支付全部價款，且該價款並非由出賣人貸與或提供擔保借得，則不在此限，因此如欲免除稅捐負擔，就必須在交易時即做好資金流向的留存與契約約定。
其次是「消極信託」，亦即將不動產登記在子女名下，但以信託契約約定由出資人保有管理與處分權，子女僅為名義受託人，這種安排在形式上符合法律要件時，可以達到保障出資人控制權的目的，若此種安排欠缺正當目的、僅為規避稅捐或法律強制規定，可能構成脫法行為而被認定無效，因此在設計消極信託時，應有合理目的，例如財產管理、避免遺產分割紛爭等，並以信託法所規定的方式訂立書面契約、辦理信託登記，以確保效力。
另一種極端且高風險的方式是「偽造文書」路徑，即出資人主張在登記過程中未經子女同意，擅自偽刻印章或偽造簽名完成登記，從而否認該物權變動的合法性，此種情形一旦在刑事上成立偽造文書罪，則登記行為自屬無效，自然不存在贈與關係。
然而，這種做法會使出資人本身陷入刑事責任，並且涉及自首與刑罰風險，通常並非理想的處理方式。在物權保障的部分，除前述契約關係設計之外，還可以透過設定「抵押權」或「預告登記」來強化控制力，例如在房屋登記到子女名下後，由父母對該不動產設定抵押權，擔保一定金額的債權，即使子女欲處分房屋，也需先清償或取得抵押權人同意，這樣可以形成強有力的控制機制；預告登記則可用於確保日後特定物權變動的實現，例如在贈與契約中約定受贈人違反附加條件時，贈與人有權要求返還並辦理所有權移轉，並於契約成立時辦理返還條件之預告登記，如此即便日後子女拒絕返還，亦可憑預告登記直接辦理過戶，避免冗長訴訟。
在財產規劃上，亦可採取「附負擔贈與」或「附條件贈與」的方式，明確規範子女需履行特定義務（如扶養、不得處分房產、完成特定事業等），並約定違反時贈與人得撤銷贈與並取回財產，且在契約中約定辦理返還條件的預告登記，這樣可以大幅提升將來執行的可行性。
實務上常見的糾紛，多是父母在登記時並未留下完整證據，或條件約定過於抽象，如僅寫「孝順父母」等，使法院認為缺乏可執行性而駁回撤銷請求，因此在草擬契約條款時必須具體明確，並配合物權設定手段，才能真正保障權益。
所謂贈與，依民法第406條規定，贈與係指當事人一方有以財產為無償給與他方之要約，經他方承諾者，始足當之。亦即，贈與是一種契約行為，必須一方有贈與的意思，另一方有接受贈與的承諾行為，贈與契約才會成立。準此，若將購買的房屋登記在其女兒名下，若其女兒完全不知情，雙方之「贈與契約」即難認為有效成立。
契約才成立，依遺產及贈與稅法第4條的定義，稅捐稽徵機關在查核不動產交易時，若發現房屋以非實際出資人名義登記，尤其是二親等以內親屬間，就會推定是贈與並依法課徵贈與稅，除非能舉證證明受登記人確實支付全部價款，且資金來源不是由出資人貸與或提供擔保借得，否則即使雙方之間主觀上沒有贈與意思，仍會在稅務上被認定為贈與關係。
以子女名義購屋，若要避免被課贈與稅並保障產權安全，可以考慮以「借名登記」方式處理，所謂借名登記是指財產實際由出資人所有與控制，但法律形式上登記於他人名下，雙方間須有明確的委任或信託契約，且最好以書面形式約定，包括出資來源、管理方式、使用權利、處分限制及返還條件等，並保留資金流向證明、轉帳紀錄、契約原件等佐證資料，以便日後發生爭議時可證明真正權利人是出資人本人，借名登記可類推適用委任契約規定，但必須有雙方共同意思表示，如果子女並不知情或未曾同意，單純的登記行為不一定能構成有效的借名登記，反而有被認定為贈與的風險。
所謂「借名登記」，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。此等關係，依司法實務見解，得類推適用民法有關委任之規定（最高法院100年度台上字第1972號民事判決參照）
另外一種處理方式是「消極信託」，即由父母將不動產信託登記在子女名下，但管理與處分權仍由父母自行行使，不過消極信託若欠缺正當理由且有逃避稅捐或規避法律強制規定的目的，可能會被認定為無效行為，並被視為脫法行為，因此若選擇信託模式，應建立具有正當目的的信託契約，並符合信託法規範，避免落入無效風險。
如果已經以子女名義登記但事後才意識到風險，想主張不是贈與而是其他法律關係，還有一種極端但合法上可行的方式，就是承認登記行為屬偽造文書，即父母未經子女同意擅自使用其名義辦理登記，這在刑法上屬犯罪，一旦成立，自然不會同時存在有效的贈與契約，不過這種方式的法律與刑事風險極高，對當事人本身會有不利後果，實務上並不建議採用。
至於該「消極信託」行為，是無效法律關係（若是登記無效，則該財產仍應自始認定為所有）？還是信託關係無效，但登記仍屬有效（若信託無效，但登記有效，則適用借名登記關係）？其判斷標準在於其登記原因若係基於「逃稅」目的；或係為規避法律之強制規定（例如土地法修正前，借用人頭農民購買農地即屬之）；此等為規避法律強制規定之「脫法行為」，即屬無效之法律行為；如果借名登記不存在此等「脫法行為」，法律既無禁止父母將其不動產借用子女名義登記之強制規定，即難認此借名登記係脫法行為（最高法院94年度台上字第362號判決）。
至於日後如果想取回房產，民法第416條規定，贈與人在完成贈與後僅能在受贈人有重大侵害行為或不履行扶養義務時撤銷贈與，而且必須在知道原因一年內行使，且不能已經表示宥恕，這個門檻相當高，因此若父母在贈與時就希望保有取回的彈性，建議採取「附負擔贈與」或「附條件贈與」的方式，例如在契約中明確規定子女需履行特定扶養義務、不得擅自處分房產、需在特定情形下返還房產等，並約定違反時得撤銷贈與並返還，且務必以書面化明確記載，避免使用抽象條件如「孝順」等，因為這在實務上認定困難且難以執行。此外，也可以採分期過戶或預告登記的方式保留控制權，分批移轉產權並視履行情況續行，或透過信託、共有設定、用益物權保留等機制確保權益，例如父母雖將所有權登記給子女，但在不動產登記簿上設定終身居住權或地上權，確保使用與收益權不受影響。
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