借名登記如何保障？辦理扺押權設定？在財產規劃上如何辦理？
問題摘要：
借名登記的保障必須倚賴「契約＋證據＋擔保」三重措施，光靠口頭約定與信任是不足的。透過簽訂書面借名契約、保留完整出資與管理證據，並進一步設定普通抵押權或最高限額抵押權，才能有效確保借名登記財產不致流失。而在財產規劃上，更應搭配遺囑、信託等制度，將借名登記轉化為有法律效力的安排，以避免未來家庭成員或第三人爭訟。換言之，借名登記雖然在社會上普遍存在，但要真正做到保障，必須在法律工具的運用上有所準備，才能降低風險，確保財產能按照原意處分與傳承。
律師回答：
借名登記如何保障？辦理抵押權設定？在財產規劃上如何辦理？這個問題在台灣社會裡尤其常見，因為很多人基於各種原因會將不動產登記在配偶、子女、朋友甚至員工名下，形成所謂「借名登記」的現象。
這種做法雖然能在某些情境下達到節稅、避險或方便投資等目的，但一旦雙方關係惡化或借名人死亡，如何確保不動產能返還，便成為最大的法律風險。因此，如何透過抵押權設定、契約規範以及財產規劃來保障借名登記不動產，成為實務上必須面對的重要課題。首先，必須理解借名登記契約的法律性質。
「信託契約之受託人不僅就信託財產承受權利人之名義，且須就信託財產，依信託契約所定內容為積極的管理或處分，並非將自己之財產，以他人名義登記時，雙方之間當然即有信託關係存在。」(最高法院91年度台上字第1871號民事判決)
借名登記契約的核心在於「財產由出名人登記，但管理、使用、處分權仍屬借名人」，其性質與委任契約相類似，並非必然為有償契約，法院一再強調應類推適用委任契約終止或消滅的規定。換言之，當借名人死亡，借名登記關係隨即終止，借名人的繼承人僅取得「請求返還登記」的債權，而不動產在未完成移轉登記前，仍不屬於繼承人之遺產。
「所謂借名登記契約，係在目的無違強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當之前提下，當事人約定一方所有應經登記之財產，以他方為登記名義人，惟自己仍保留管理、使用處分之權之契約。其性質與委任契約類同，非必為有償契約，並應類推適用委任關係終止、消滅之規定。」(最高法院97年度台上字第2445號民事判決)。
因此，借名登記人若想保障自己或家族的財產，必須及早在契約及擔保上做好安排。其次，應思考如何透過抵押權設定來強化保障。依民法第860條規定，普通抵押權的本質在於，債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，有優先受償的權利。如果借名人擔心出名人翻臉拒不返還，或將不動產轉售他人，可以考慮要求出名人同時設定抵押權予借名人，將借名關係轉化為具體的擔保權利，以確保將來可以優先受償。
在實務操作上，借名人通常會選擇「最高限額抵押權」而非「普通抵押權」，原因在於最高限額抵押權可以涵蓋未來一段期間內的各種債權，具有較高的彈性與保障力。例如，在抵押權設定契約中，可以在「擔保債權種類及範圍」欄位中明載「因借名登記關係所生返還登記之請求權、因借名登記關係所生一切金錢給付之請求權及相關費用支出」，甚至包括「因不動產移轉過程產生之稅費、訴訟費用及利息」(民法第881-1條)。
如此一來，借名人一旦必須透過法院主張返還或遇到爭議，就能以抵押權作為優先受償依據，避免財產遭出名人轉讓或抵押予他人。
再者，為了避免出名人隨意將不動產移轉予第三人，借名人還可以在借名登記契約中加入「限制處分條款」，並輔以設定抵押權，以達到雙重保障的效果。這也是為什麼許多律師會建議，借名登記應該「雙軌操作」，一方面保留完整的書面借名契約與出資證明，另一方面透過抵押權設定來確保即使發生爭議，也能有實質的保障。
至於在財產規劃上如何操作，借名登記常見於三種情境：
第一，父母為子女購屋，登記在子女名下以方便貸款或節稅，但實際仍由父母支付房款與管理；第二，企業主因為法律或商業上的限制，將公司股份或不動產登記在親友名下；第三，個人為避免債權人查封或因身份、職務不便登記，借用他人名義。在這些情境中，若單純依靠口頭約定或信任關係，風險極高，一旦發生糾紛，借名人舉證困難，可能完全喪失財產。
因此，建議在財產規劃時至少做到以下幾點：第一，簽訂書面「借名登記契約」，明確約定財產為借名人所有，出名人僅為登記名義人，且不得擅自處分。第二，保存完整的出資證明，例如匯款紀錄、貸款繳納資料、稅單、管理費收據等，建立出資與管理的連續性證據鏈。第三，透過抵押權設定進一步保障，尤其是最高限額抵押權，可以涵蓋各種債權類型。第四，若涉及家族財產傳承，可搭配信託或遺囑安排，以避免因借名登記引發繼承糾紛。以實例說明，假設父親買房卻登記在兒子名下，父親除了與兒子簽訂借名契約，還應要求兒子設定最高限額抵押權，擔保債權範圍寫明「包括返還房屋登記之請求權及一切衍生金錢給付請求」，如此一來，縱使兒子日後因債務被債權人查封，父親仍能以抵押權優先受償，避免房子完全落入第三人之手。同時，父親也應保存所有出資證明與稅費支付紀錄，以便日後法院審理時，能具體證明財產歸屬。
按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。又借名登記契約準用委任之規定，於借名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人之繼承人固得請求出名人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，尚非謂借名登記財產本身即屬原借名人之遺產。查系爭墓園土地係許○樟借名登記於許○福名下，因許○樟死亡，借名登記契約已終止，為原審所認定之事實，果爾，依上說明，許○樟之繼承人僅取得請求許○福移轉登記系爭墓園土地所有權予全體繼承人公同共有之債權，於未移轉登記前，即無從就系爭墓園土地逕為分割，乃原審遽認系爭墓園土地本身為許○樟之遺產，復於兩造均未聲明請求許○福辦理移轉登記返還予全體繼承人，逕命許○福將系爭墓園土地所有權移轉登記為兩造公同共有，再由兩造依應繼分比例各8分之1為分別共有作為分割方法，即有可議。(最高法院108年度台上字第412號判決)
按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，在不動產法律秩序中，登記簿上所記載的權利人即為法律上真正的權利人，第三人及任何外部人都可以信賴該登記事項，不需要再去追究背後的真實交易關係，這也是確保不動產交易安全與法律安定的重要機制。
然而在台灣社會裡，因為文化習慣、家庭安排或稅務考量，往往存在所謂「借名登記」的情況，即真正出資購買財產的人（借名人），因為某些原因，不以自己名義登記，而是登記在他人（出名人）的名下，這時在形式上不動產的所有權人是出名人，但實際的管理、使用、處分權卻仍由借名人掌握，這便產生了一種特殊的法律現象與爭議。法院對於借名登記的態度，一般承認其法律效力，認為這是一種無名契約，性質上近似委任契約，因此在雙方同意且不違反強制禁止規定或公序良俗的前提下，是可以成立並發生法律效果的。
借名登記契約並非因欠缺明文規定即無效，而是可以視為與委任契約相類的法律行為，適用民法委任之相關規定。借名登記契約在一方死亡或因其他原因終止時，會依委任契約的法律效果處理，例如民法第549條第1項明文規定，委任契約當事人之一方得隨時終止契約，而借名契約既準用委任規定，自然也有同樣的消滅效果。進一步來說，在借名人死亡時，借名登記契約隨即消滅，但這不代表借名財產本身直接變成借名人的遺產。
借名人的繼承人僅取得一種「債之請求權」，即有權向出名人請求返還該借名財產，要求移轉登記返還，但在尚未完成移轉登記前，該財產在形式上仍屬於出名人名下，無法直接視為借名人的遺產進行繼承或分割。此一見解對於實務上涉及繼承糾紛的借名登記案件，有極重要的意義。
法律在處理借名登記時，一方面要尊重登記的公信力，不讓登記事項輕易被推翻；另一方面也要保障借名人的權益，承認其透過契約取得的返還請求權。但這種債權性的返還請求，與直接擁有物權之遺產是不同的，因此在程序上，繼承人必須先行請求出名人辦理移轉登記，取得形式上的所有權後，才能進行分割。
這也提醒所有借名人，在財產規劃上若選擇借名登記，必須充分考量死亡後的法律風險。因為繼承人必須先舉證借名關係的存在，並向法院請求確認與移轉登記，過程中不僅耗費時間與金錢，還可能因證據不足導致敗訴，讓原本屬於自己的財產最終落入出名人或其繼承人手中。
因此，在實務操作上，借名登記人應當事先簽訂書面借名契約，明確記載財產登記在出名人名下僅屬名義，實質所有權仍歸借名人所有，並保存相關出資證明、稅單、貸款繳納資料等，以利日後舉證。同時，為了增加保障，借名人還可以要求出名人設定抵押權或簽署本票，作為返還登記義務的擔保，避免因借名人死亡或出名人反悔導致財產流失。
在家族財產傳承規劃中，借名登記若未妥善安排，往往成為繼承糾紛的導火線，甚至造成親屬間的訴訟。相對之下，若能結合信託、遺囑等制度，將財產處分權明確化，不僅能避免借名契約消滅後的法律困境，也能有效保障繼承人的權益。總結來說，借名登記在土地法登記制度下，登記效力依然真實有效，出名人名下的財產不會因借名人死亡而直接變為遺產，繼承人僅能行使債權性的返還請求權。在財產規劃上，若要避免後續爭議，應透過書面契約、證據保存以及抵押權或信託的設計來強化保障。
-家事-繼承-生前規劃-借名登記-抵押權
瀏覽次數：17
