借名登記返還核課土地增值稅?契稅?贈與稅?

18 Aug, 2025

問題摘要：

借名登記返還的本質是一種委任關係的終止返還，土地增值稅屬不可避免，但契稅與贈與稅則應視具體情況而定。透過法院判決確認返還原因並保留完整出資證明，是避免重複課稅的關鍵。對於民眾而言，若有借名登記需求，應事前做好法律規劃，並諮詢專業律師及會計師，以確保將來返還時不致落入稅務陷阱。

律師回答：

借名登記返還核課土地增值稅、契稅與贈與稅的爭議，在我國實務上極為常見，也是民眾在不動產交易及財產規劃上常遇到的難題。所謂借名登記，係指真正的出資人（借名人）因某些原因，將所購置的不動產以他人（出名人）的名義辦理登記，而雙方之間存有一種信賴與委任關係，性質上類似於委任契約。(民法第528條、第529條)

此種安排在法律上並非無效，但隱含許多稅務風險，尤其在返還移轉的過程中，常涉及土地增值稅、契稅及贈與稅是否應課徵的問題。若未妥善規劃，往往導致不必要的稅負與訴訟糾紛。

首先，土地增值稅方面，依土地稅法第28條規定，只要土地所有權發生移轉，原則上就屬課徵範圍。雖然在借名登記關係中，真正的經濟利益人始終是借名人，然而由於形式上登記在出名人名下，出名人即取得所有權，因此當借名關係終止而必須返還所有權時，對稅捐機關來說，這就是一次新的移轉行為，無論透過訴訟判決移轉、調解或雙方自行辦理過戶，皆需依公告現值漲幅計算土地增值稅。

換言之，即便法院認定只是返還，而非買賣或贈與，土地增值稅仍屬必然負擔。土地移轉不以對價為必要，只要名義上發生權利移轉，即構成土地增值稅的課稅事實。其次，契稅問題較具爭議。

契稅條例第2條明定，契稅僅限於因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權之情形。而借名返還的本質並非買賣，也非贈與，而是基於委任關係終止後的返還義務，因此從法律解釋上應非契稅課徵範圍。

學理上多認為基於租稅法律主義，既無明文規定，即不得課徵。然而實務上卻常因登記原因須以「買賣」或「贈與」等方式登載，導致稅捐機關認定須繳納契稅。若能透過法院判決明確認定係「借名返還」，則契稅得以免除；但若僅透過合意或調解辦理移轉，稅捐機關常無法認定原因，往往要求繳納契稅，以致發生爭議。

再來是贈與稅問題，這是最容易引發爭訟的稅目。依遺產及贈與稅法第5條規定：財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。

二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。

三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。

四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。

五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。

六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

無償移轉財產所有權，即屬贈與，應課徵贈與稅。國稅局實務上常以資金流向作為判斷標準，若看不到出資證明，便推定為贈與。借名返還時，若雙方合意辦理或透過調解成立，卻無法提出出資證明，稅捐機關多會認定為「無償移轉」，進而課徵贈與稅。但若透過法院判決確定返還係因借名關係終止而為，法院已實質審查並認定真正權利人，稅捐機關通常會尊重判決，不再課徵贈與稅。實務亦有案例，例如兄弟共同出資購地，卻僅登記於弟弟名下，後經調解移轉回哥哥名下，國稅局認為屬贈與而課稅，但經當事人提出出資證明，最終法院撤銷稅局處分，認定返還並非贈與，而是恢復原本應有權利。

借名登記若能保留充分證據，將來返還即可避免被課贈與稅。從上述分析可歸納，借名返還的稅務影響如下：

一、土地增值稅：必須繳納，無論是判決或合意返還，皆屬所有權移轉。二、契稅：理論上不應課，但若登記原因不明，稅捐機關常要求繳納，透過法院判決可免除。三、贈與稅：若無出資證明，國稅局可能認定為贈與課稅；若有判決認定借名返還，則可免課。

實務上借名登記多為親屬或朋友間基於信任所為，但一旦返還，常衍生龐大稅務風險。最佳做法是借名登記當時即保留完整出資證明、契約或公證文件，以利日後返還時向稅捐機關證明並非贈與。若已發生爭議，則應透過訴訟程序，由法院判決認定返還原因，方能在土地增值稅之外，避免再被課契稅與贈與稅。