登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？

問題摘要：

房屋登記名義人不一定就是真正所有權人，若存在借名登記契約，真正所有權人仍為出資並管理使用該不動產之人。借名登記是一種基於信任或利益考量而形成的特殊契約，於雙方內部關係中有效，但不得對抗善意第三人。由於其潛藏法律風險，建議盡可能避免借名登記，或至少以書面形式釐清內部約定，以保障自身權益。

 

律師回答：

關於「登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？」這個問題，在我國民法與相關不動產實務運作中，一直是爭議頗多的議題，尤其是在情侶、夫妻、親友間共同購屋或投資房地產時，常因考量貸款條件、稅賦優惠或其他現實因素，而選擇僅由一方登記為所有權人，但另一方實際上卻有出資，甚至是主要支付貸款、裝潢與管理的一方，於是引發法律上所謂「登記名義人是否即為真正所有權人」的問題。

 

依民法第767條規定，所有權人有請求返還其物的權利，換言之，若某人欲主張自己為房屋唯一的真正所有權人，就必須證明該不動產確實由其單獨所有。然而，若雖然形式登記於一人名下，但實際上卻有他人共同出資購買，或雙方原本就有共有的意思時，法院通常會認定雙方為共有關係，並進一步探討是否涉及「借名登記」的法律關係。

 

所謂「借名登記」，乃是指真正出資或享有權利的人，因種種原因，不以自己名義登記，而是借用他人名義登記於公示的登記簿冊上，兩者間形成一種「內部契約」，其法律性質在學說與實務上多認為可類推適用委任契約的規範。依此，登記名義人稱為「出名人」，實際出資且欲享有所有權利益的人稱為「借名人」。在借名登記契約有效存在的情況下，真正的所有權人仍應為出資且管理使用該不動產的借名人，而非名義上的登記人。以問題中的案例來說，男女雙方共同出資購買房屋，僅因男方身為公務員可享低利率貸款，才以男方名義登記，但貸款多由女方支付，所有權狀亦由女方持有，雙方購屋時即有共有意思。

 

依民法第817條規定，共有人應有部分如無法確定，推定為平均，故即便房屋僅登記在男方名下，實務上仍可能認定雙方各自擁有二分之一的應有部分。若男方僅主張「房屋登記在我名下就是我的」，則不足以排除女方之權利主張。借名登記契約在不違反強制禁止規定及公序良俗之情況下，具有法律效力，雙方的內部權利義務關係應依契約處理。例如在共有人之間，若曾有協議由某一方保管所有權狀，或對房屋處分方式有所約定（例如出售後平分利益），則另一方不得僅憑登記名義主張獨佔權利。換言之，借名登記契約保障了實際出資並使用管理房屋之人的權益。

 

另一方面，必須注意的是，物權具有絕對效力，對世皆可主張，為維護交易安全，物權變動必須透過登記的公示作用才能對抗善意第三人。因此，借名登記契約雖在契約雙方間有效，但不得對抗與出名人交易的第三人。若出名人將房屋出售予善意第三人，且第三人已依法完成登記，即使借名人出資購買，也無法否認第三人的所有權，僅能依內部契約向出名人請求返還價金或損害賠償。這正是借名登記制度的風險所在。再者，實務上對於借名登記契約是否違反公序良俗，亦有一定爭論。例如若借名登記係為規避稅捐、逃避債務或規避法令限制（如外國人購地限制），可能被認為契約無效，借名人將無法主張真正所有權。故實務會依個案情況審查借名登記契約的目的與效果。從案例延伸來看，男女雙方分手後，若男方主張「房子是我的」並要求返還所有權狀，女方可依民法第767條反駁，指出雙方實際上為共有，且基於雙方的借名登記契約，她有權保管所有權狀，並依分管協議要求共同出售並分配價金。法院將依雙方出資比例及相關證據認定應有部分比例，若無法確定，則推定各半。

 

女方的權益可透過主張借名登記契約與分別共有關係獲得保障。最後要提醒的是，借名登記雖在司法實務上獲得承認，但因舉證困難、契約關係隱晦，一旦爭議發生，訴訟風險極高。舉證上通常須提出購屋資金來源、貸款繳款紀錄、房屋管理使用情形、雙方協議等，以證明自身為真正出資人與管理人。為避免日後爭訟，最佳做法仍是直接以自身名義登記，或至少在購屋時訂立書面協議，明確規範雙方權利義務，並依約定比例共同登記，以符合法律規範並兼顧交易安全。

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