贈與不動產需要公證嗎?

問題摘要：

現行法上贈與不動產原則上不強制公證，契約是否成立取決於當事人意思表示合致與否，並以完成不動產權利移轉登記為生效關鍵。然而，公證在法律保障、執行便利、避免撤銷、減少爭議及登記程序上均具實質效益，對於價值高、關係複雜或涉及附負擔條件的不動產贈與，更建議透過公證程序來強化效力與安全性，以達到生前財產規劃與傳承目的並降低爭訟風險。

 

律師回答：

關於這個問題，關於贈與不動產是否需要公證，首先必須從我國民法關於贈與契約的基本規定談起。

 

依民法第406條，贈與是當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，屬於諾成、不要式、片務、無償的債權契約，原則上無論標的為動產或不動產，契約成立均不以書面或其他形式為必要。然而，不動產因其價值重大且權利關係複雜，為確保交易安全與防止爭議，法律在某些情況下會要求較嚴格的形式，尤其是涉及公證的規定。

 

依民法第408條第2項，經公證之贈與或為履行道德上義務而為之贈與，贈與人不得任意撤銷，對於不動產贈與，若經公證，不僅可以強化契約效力，還可以免除贈與人在移轉前任意反悔的可能。此外，民法第166-1條明文規定，以不動產為標的的物權移轉、設定或變更，應由公證人製作公證書，理論上這使得公證成為不動產贈與契約成立的要件之一。

 

然而，該條施行日期依民法債編施行細則第36條第2項，須由行政院會同司法院另行公布，未公布前並未實際生效，因此在現行實務中，不動產贈與契約縱未經公證，只要雙方意思表示合致並完成移轉登記，仍屬有效。也就是說，公證雖有助於確保契約的真實性與可執行性，但在法律強制施行前，並非成立贈與不動產契約的必備要件。不動產贈與實務上常見的流程，通常是雙方先簽訂贈與契約書（可選擇公證或不公證），再依不動產登記規則向地政機關辦理所有權移轉登記，登記完成時贈與效力即告實現。

 

如果契約經過公證，在辦理登記時可作為更具公信力的權源文件，且在日後如遇受贈人不履行負擔或其他爭議時，贈與人可依公證契約直接聲請法院強制執行，省卻訴訟程序。相反地，若不經公證而僅有私下書面或口頭約定，雖不影響契約本身成立，但將來若發生爭執，贈與人或受贈人必須自行舉證證明贈與意思與內容，舉證難度與風險較高。

 

再者，對於希望確保贈與不可撤銷的贈與人而言，選擇經公證處理，除符合法律規範外，也能有效杜絕受贈人因擔憂反悔而不願投入使用該不動產的情況；而對於受贈人，公證契約不僅保障其權益，還能避免贈與人在移轉登記前以任意撤銷為由中止履行。

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