賣出繼承的房地，需要經過什麼手續？

問題摘要：

賣出繼承的房地之手續，實務上需依序完成（1）申報並繳清遺產稅或取得免稅證明，（2）辦理繼承登記成為登記權利人，（3）全體繼承人同意並簽訂買賣契約，（4）與買方共同辦理所有權移轉登記，如此方能使交易在法律上產生完整且可對抗第三人的效力。
 

律師回答：

在我國法律制度下，繼承開始後若繼承人欲將所繼承之房地出售，必須依遺產及贈與稅法、土地登記規則及民法等相關規定，先完成一系列法定程序方能合法移轉產權。首先，依遺產及贈與稅法第42條規定，地政機關或其他政府機關、公私事業在辦理遺產或贈與財產的產權移轉登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發的稅款繳清證明書、核定免稅證明書、不計入遺產總額證明書、不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書等相關文件，倘未檢附則不得逕行辦理移轉登記，因此，繼承人必須先完成遺產稅之申報與核課程序，並繳清應納稅款或取得免稅證明，否則無法進行後續的產權移轉。

其次，民法第759條規定，因繼承等非因法律行為取得不動產物權者，應經登記始得處分，換言之，雖繼承屬於法律直接發生之物權移轉，但在未經繼承登記前，繼承人不得對外有效處分該不動產，若欲出售繼承的房地，必須先完成繼承登記，將產權正式登記於繼承人名下。依土地登記規則第119條，申請繼承登記時，除提出申請書及權利書狀等基本文件外，還須檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本、繼承系統表、遺產稅繳（免）納證明書，以及拋棄繼承法院准予備查證明（如有繼承人拋棄者）等，另有其他法律或主管機關規定文件亦須備齊。

值得注意的是，若繼承人不止一人，原則上應由全體繼承人共同申請繼承登記為公同共有，依同條第120條規定，部分繼承人因故不能會同其他繼承人時，得由部分繼承人為全體利益申請公同共有登記；經全體繼承人同意時，亦可直接申請分別共有登記，登記完成後，地政機關須通知未到場之繼承人，確保權益知悉。

此外，若被繼承人以遺囑遺贈房地予特定受遺贈人，依土地登記規則第123條，必須由繼承人先辦理繼承登記，再由繼承人會同受遺贈人辦理移轉；若遺囑另有指定遺囑執行人，則須先辦理遺囑執行人及繼承登記，再由遺囑執行人會同受遺贈人辦理，若繼承人不明，則需由遺產管理人辦理遺產管理人登記後，再會同受遺贈人申請。

完成繳納遺產稅與繼承登記後，繼承人如欲出售該房地，因繼承完成後已成為不動產之合法登記權利人，得依法與買方簽訂買賣契約，並共同至地政事務所辦理所有權移轉登記，惟若該房地屬多位繼承人公同共有，則出售時須全體繼承人共同同意並簽署相關契約文件方屬有效，倘有部分繼承人不同意，原則上不得單獨出售特定部分之不動產標的，只能出售自身應繼分，買受人於遺產分割時取得相應份額。

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