贈與未成年孫輩房產，怎如何防止其父母濫用管理權？

問題摘要：

贈與未成年孫輩房產後，法律上該房產屬孫子女所有，父母僅能基於法定代理人身份管理，若非基於孫子女利益，不得擅自處分，否則可能構成無效行為甚至犯罪。但由於實務風險存在，建議贈與前透過附負擔、信託、限制登記或保留權利等設計，來避免父母濫用管理權，這樣才能真正保障孫子女的財產安全，達到長輩傳承愛與保障的初衷。

 

律師回答：

關於這個問題，贈與未成年孫輩房產，如何防止其父母濫用管理權，這是許多長輩在財產傳承時最擔心的問題，畢竟自己辛苦一輩子打拚的財產，希望能直接留給孫輩，避免子女或媳婦、女婿因各種理由侵占、濫用，甚至將房產抵押、出售，導致孫輩失去應有的保障。依我國民法規定，未成年人的財產稱為「特有財產」，由父母共同管理，並且父母對該財產雖有使用收益權，但不代表可以任意處分，因為民法第1088條明定，父母管理子女特有財產時，若不是為子女的利益，不得為處分行為，例如不得隨意出售房產、不得任意設定抵押權或為借款擔保，否則可能構成背信罪，嚴重者還會被法院撤銷監護權。因此，若祖父母將房產贈與未成年孫子女，完成過戶登記後，所有權人已是孫子女本人，法律上屬於孫子女的特有財產，父母僅能基於監護人身份管理，若有濫用，可能須承擔刑事與民事責任。

 

然而實務上風險仍存在，因為父母作為法定代理人，在法律程序上仍有權代表未成年人處理相關事宜，若父母私下與第三人勾結，將房產移轉或抵押，雖然法律上無效，但第三人若主張善意受讓，往往會造成漫長的訴訟與爭議，最後受害的仍是未成年孫輩。

 

為避免這種風險，長輩在贈與之前就要妥善規劃，常見的法律工具有幾種：第一，可以透過「附負擔贈與」方式，依民法第412條的規定，在贈與契約中明確約定受贈人（孫子女的父母作為代理人）須遵守某些負擔，例如不得處分房產、僅能出租並將租金專款專用於孫子女教育費等，若違反負擔，贈與人或其繼承人可以主張撤銷贈與，將房產收回。

 

第二，可以考慮設立「信託」，也就是將房產交付專業的信託機構或指定的信託受託人，明定管理方式與使用目的，例如僅能用於孫子女就學、生活或成年後才得取得所有權，這樣一來，即便父母是法定代理人，也無法隨意動用，法律上有專業受託人依約監管。

 

第三，亦可考慮在贈與時辦理「登記禁止」的設定，向地政機關聲請加註限制，表明該不動產未經特定條件不得處分，或甚至設計「保留用益物權」，例如祖父母將所有權移轉給孫子女，但同時自己保留該房屋的使用收益權，等孫子女成年後再解除，藉此保障贈與財產不會被濫用。

 

第四，若不希望立即將產權移轉，也可以透過遺囑方式，指定孫子女於繼承時取得房產，並在遺囑中安排執行人監督履行，避免提前過戶引發風險。至於法律責任部分，假如父母真的濫用管理權，例如擅自將孫子女的房產抵押借款，除該行為原則上因違反「為未成年人利益」的限制而無效外，父母還可能依刑法第342條成立背信罪，若造成損害，孫子女成年後可以依法追訴，並請求損害賠償。但這些法律救濟往往曠日廢時，難以即時挽回財產，因此最有效的仍是事前防範。換言之，長輩若有意將房產贈與孫子女，應避免僅以單純贈與契約辦理過戶，而應搭配附負擔條款、信託安排或保留權利等方式，才能真正確保財產不會落入子女或媳婦、女婿之手隨意處分。

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