贈與房屋約定照顧生活義務，如何規劃契約條款？

問題摘要：

贈與房屋約定照顧生活義務，應以「附負擔贈與」為法律架構，條款設計上必須具體化、可執行，並透過公證、信託、保留權利等方式增加保障。父母在簽訂此類契約前，最好尋求律師協助，確保條款合法且合理，避免落入「人情義理」模糊地帶，最後無法保障自身權益。法律上雖允許贈與人於一定條件下撤銷贈與，但撤銷往往需訴訟，曠日廢時，因此在契約起草階段就把「孝順義務」轉化為「法律義務」，才是保障晚年生活的根本之道。

 

律師回答：

贈與房屋約定照顧生活義務，如何規劃契約條款，其核心在於把原本可能停留在倫理層次的「孝順」、「扶養」等抽象概念，透過法律文字轉化為具體可執行的義務，以保障贈與人老年生活安穩。不同於以往認為「提早分財產就是觸霉頭」的傳統觀念，現今許多父母輩願意在身體尚康健時，就先將名下不動產或房屋贈與給子女，既可提前安排財產，也可避免日後繼承糾紛，但伴隨而來的風險，就是一旦房子贈與完成，子女若怠忽扶養責任或不再照顧，父母便可能陷入無屋可居或生活無依的困境。

 

附負擔之贈與即是一種例外，參照最高法院32年上字第2575號判例：「所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言。必其贈與契約附有此項約款，而受贈與人，於贈與人已為給付後不履行其負擔時，贈與人始得依民法第四百十二條第一項之規定撤銷贈與。」，即指如果是附負擔之贈與，縱然贈與物之權利已移轉，贈與人仍得於受贈人不履行約定之負擔時，撤銷贈與。若能認定孝順是「附負擔贈與」的履行義務，子女不孝時便能塗銷房屋及土地所有權移轉登。財產協議，設有前揭保障制度，常使被繼承人晚年生活不安定，因此若欲提前分配財產，應由法律專業人士介入，以免發生糾紛。

 

為防範此情況，最重要的就是在贈與契約中加入「附負擔」條款，明確約定子女必須履行特定照顧義務，否則贈與人得依民法第412條規定撤銷贈與。那麼，契約條款要如何設計，才既符合法律要求，又能實際保障贈與人的權益呢？

 

首先，必須將「照顧生活義務」具體化。單純寫「孝順長輩」、「善盡扶養」等字眼過於抽象，在法院實務上難以認定是否違反，因此必須把義務條件落實為可執行的具體行為。例如：受贈人應每月支付贈與人新台幣二萬元作為生活費；受贈人應負責贈與人醫療支出，含健保未給付部分；受贈人須確保贈與人有固定居所，並不得強迫搬離；受贈人應每月至少探視或陪伴一定天數。這些條款愈具體愈能成為法院認定違約的依據。

 

其次，條款中應當設計「保護機制」，例如明定若受贈人怠忽履行義務，贈與人得請求法院撤銷贈與並塗銷移轉登記，或要求返還房屋。此外，可以考慮在契約中加註「契約公證」或「信託條款」，提高契約的法律效力與可執行性。契約公證的好處在於強制力較高，若子女不履行，可直接申請強制執行；而透過信託設計，則可以由專業受託人依契約管理房產，例如將房屋收益直接用於贈與人生活，避免子女濫用。

 

再來，要注意附負擔贈與的限制。依民法第413條，若贈與價值不足以支付負擔，受贈人僅需於贈與價值限度內履行，因此父母在設定條款時要衡量房屋價值與生活需求，避免出現條款失衡而無法執行的情況。假設房屋市值僅500萬元，卻要求子女每月支付5萬元直至終老，總額遠超贈與價值，法院可能認定義務過重而無法強制履行，因此條款設計要合理。除第412條附負擔贈與可作為法律依據外，若子女違反扶養義務或對父母有故意侵害行為，贈與人也可依民法第416條提出撤銷。但要特別注意，撤銷權自知悉原因起一年內不行使即消滅，且若贈與人表達原諒，權利亦消失。

 

因此，事前將契約條款規劃完善，遠比事後爭訟來得穩妥。舉例來說，甲父親將房屋贈與乙兒子，契約中白紙黑字載明乙每月應支付生活費兩萬元，並於父親生病時負擔醫療費用，結果乙在取得所有權後卻未支付生活費，甚至拒絕探視父親，父親即可依民法第412條訴請撤銷贈與。若契約中另有公證條款，父親甚至無須訴訟，得逕向法院聲請強制執行。反之，若契約僅寫「乙須孝順照顧甲」，則法院很可能認為義務過於抽象，難以執行，最後父親只能空嘆。除法律契約上的規劃，也建議搭配實際操作上的保障措施，例如在過戶時，父母可保留「用益物權」或「居住權」，確保自己擁有終身居住的權利，避免子女將房屋出售後父母被迫搬離。另也可在契約中要求子女不得擅自將房屋抵押或出租，若違反視為未履行負擔，贈與人得撤銷。

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