繼承後出賣房地之房地合一稅2.0規定大致如何？
25 Mar, 2025
問題摘要：
因繼承或受贈而取得的房地，其計算成本通常較低，因此出售時可能會導致高額的稅負。然而，透過善用重購退稅機制，納稅義務人可在符合條件的前提下，減輕房地合一稅的衝擊。因此，繼承人或受贈人在處理不動產時，應提前進行稅務規劃，以確保自身權益，減少不必要的稅負支出。房地合一稅的設立，是為統一房屋及土地交易所得的課稅方式，並防止投機炒作所造成的房價波動。對於一般納稅人而言，若有出售房地計畫，應事先解可扣除的費用，並充分利用重購退稅等稅務優惠措施，以降低稅負。此外，對於繼承及受贈取得的房地，也應重新審視傳承策略，以確保未來出售時不會因原始取得成本過低而導致高額稅負。尤其對於非自願出售的情形，給予較低稅率以減輕納稅人的負擔。因此，納稅人若有出售房屋或土地的需求，應詳細了解相關規定，確保自身的交易行為能夠符合優惠稅率的適用條件，以避免不必要的稅務負擔。此外，對於繼承人而言，若繼承的房產仍有未償貸款，則應先進行財務評估，了解自身是否有能力償還，若無法負擔貸款，以較低的稅率出售房地，避免高額稅負造成額外的經濟壓力。
律師回答：
關於這個問題，房地合一稅是一種針對房屋及土地交易所得的課稅制度，無論房屋是自住還是投資用途，只要賣房獲利，就需要繳納此稅。這項稅制的計算方式是以賣房時的總交易價格，減去原始購房成本，若仍有剩餘利潤，則對此部分課徵所得稅。簡單來說，房地合一稅的核心概念就是「賣房有賺錢，就要繳所得稅」。在房地合一2.0稅法修正之前，土地和房屋的增值利潤是分開課稅的，土地依公告現值計算土地增值稅，而房屋則依實際售價計算所得稅。新制的推出，是為統一土地及房屋增值利潤的課稅方式，避免雙重標準所造成的繁瑣程序與漏洞，使稅制更為公平合理。
在計算房地合一稅時，納稅人可扣除部分相關費用，以降低應納稅額，這些費用包括買賣原始取得成本，例如買入時的成交價，以及契稅、印花稅、代書費、仲介費等。此外，取得房屋後支付的增置、改良及修繕費用，只要能提供證明文件，也可納入扣除範圍。此外，土地因改良、重劃等因素而產生的增值，經主管機關核准後，也可扣減。在交易移轉過程中，支付的仲介費、廣告費、以及交易時未扣除的土地增值稅額，也可作為扣除項目。如果納稅人無法提供相關移轉費用的證明，稽徵機關將依查得資料核定費用，或按成交價額的3%計算，但最高扣除金額不得超過30萬元。
值得注意的是，房屋評定現值及土地公告現值通常遠低於市場價格，因此在房地合一稅實施後，透過贈與房地產來規劃資產傳承的方式，可能需要重新評估其合理性。根據遺贈稅法的規定，繼承或受贈的不動產，其課稅基礎是房屋評定現值及土地公告現值，因此許多人過去偏好透過贈與方式來傳承財產，以降低遺產稅負擔。然而，在房地合一稅制下，這種方式可能導致繼承人或受贈人在未來出售房地時，因為原始取得成本過低，而面臨較高的稅額。因此，在進行資產傳承規劃時，應審慎考量房地合一稅的影響，以避免未來不必要的稅務負擔。
依據所得稅法第14-4條，出售自贈與或繼承所得的不動產，其交易所得計算方式為房屋、土地交易所得等於交易時成交價額，減去繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值，並依政府發布的消費者物價指數調整後的價值，再扣除因取得、改良及移轉而支付的費用。由此公式可知，當房地取得方式為受贈或繼承時，其計算成本主要依據受贈或繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，雖然這些數值可配合物價指數調整，但仍無法與父母當初購買時的實際成本相提並論。換言之，若繼承人或受贈人短期內出售該房地，除適用高額的房地合一稅率（35%或45%）外，因為成本認定較低，使得應稅所得較高，最終可能面臨沉重的稅負壓力。
針對此情況，若符合特定條件，納稅義務人可利用「重購退稅」規定來減輕房地合一稅的負擔。出售不動產時，不論適用舊制（財產交易所得）或新制（房地合一稅），皆可透過重購退稅機制降低應納稅額。以房地合一稅制為例，重購退稅的適用條件如下：首先，出售前一年內該房地不得出租或供營業使用，確保其為真正的自住房地；其次，納稅義務人本人、配偶或未成年子女必須於該地址辦竣戶籍登記並實際居住；第三，無論是先購後售或先售後購，出售舊屋與購置新屋的移轉登記日應在兩年內。此外，若出售房屋時以個人名義辦理移轉登記，但重購房屋時改由配偶名義登記，仍可適用重購退稅規定。第四，重購後的自住房地在五年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將被追繳已退還的稅額。最後，若出售的房地面積較大，而購置的新屋面積較小，則可按比例退稅；若出售小屋換購大屋，則可全額退稅。
所得稅法部分修正條文將於民國110年7月1日起施行，相關房地合一稅2.0有關個人課稅修正重點內容，可以上財政部網站查詢。其中，關於繼承後出售房產部份，要留意相關規定，符合特定要件，才能避免被課到高額的房地合一稅。
民國105年房地合一稅實施後，有的人出售繼承來的房地，結果被核課高稅率的房地合一稅，實在很無奈。今年7月1日，房地合一稅2.0的進化實施，為免類似被課到35%、40%的高額房地合一稅。這次，財政部也擴大個人非自願售屋情況，增加項目，即若個人繼承取得房地時，對於所遺該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，無力清償而致要出售該房地，此種短期持有屬非自願性情形而出售的狀況，依個案情形可適用20％或15％稅率。
對於特定情況，房地合一稅也有不同的優惠措施。例如，若繼承人因無力償還原本剩餘房貸而出售繼承房產，財政部於2021年6月11日公告，該情形可適用較低的20%稅率，而非一般的35%或45%高稅率。這項規定適用於持有期間在五年以下的房產，減輕繼承人的稅負壓力。雖然繼承與受贈在取得日的認定規則有所不同，但其所得計算方式相同，皆以繼承開始日或受贈日的房屋評定現值及土地公告現值作為成本基礎，並依消費者物價指數（CPI）調整後計算實際所得課稅。
所得稅法部分修正條文自民國110年7月1日起正式施行，其中房地合一稅2.0對於個人課稅是繼承後出售房產的相關規定更需特別留意，以確保符合特定條件，避免被課以高額房地合一稅。民國105年房地合一稅實施後，有不少人因出售繼承來的房地，而被核課35%或40%的高額稅率，造成不小的財務壓力。因此，財政部在110年7月1日施行的房地合一稅2.0，進一步擴大個人非自願售屋的適用範圍，使某些短期持有但因非自願因素出售的房地，得以適用較低的20%或15%稅率。其中最值得注意的是，若個人因繼承取得房地，且該房地已作為擔保向金融機構抵押貸款，因無力清償未償債務而不得不出售，即屬於非自願出售的範疇，可享有較低稅率的優惠。
根據財政部公告「所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形」，其適用範圍如下，但若經稅捐稽徵機關查明，納稅人係透過法律形式規避或減少納稅義務，則不得適用優惠稅率。第一種情形，個人或其配偶於工作地點購買房屋或土地，並完成戶籍登記且實際居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣後因調職或符合就業保險法第十一條第三項規定的非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第二十四條規定而終止勞動契約，須離開原工作地點而出售該房地。第二種情形，個人出售因土地法第七百九十六條第二項規定而取得之土地，即土地在取得前即遭他人越界建築房屋，土地所有權人依法將房屋部分出售予建屋者。第三種情形，個人因無力清償債務（包含欠稅），其持有房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權。第四種情形，個人本人、配偶、本人或配偶的父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女罹患重大疾病或遭重大意外事故受傷，需負擔醫療費用而不得不出售房屋、土地。第五種情形，個人因家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避施暴者而出售自住房屋、土地。第六種情形，個人與他人共有房屋或土地，因其他共有人依土地法第三十四條之一規定未經其同意而出售該房地，導致個人須出售其應有部分。第七種情形，即繼承房屋或土地時，該不動產已作為抵押貸款擔保，因無足夠財力償還本金及利息，最終不得不出售該房地。(財政部1100611台財稅字第11004575360號函)
針對第七種情形，這項規定對於繼承房產的繼承人來說是一大福音，因為過去若繼承到房屋或土地，並且該不動產尚未清償貸款，繼承人若因經濟困難無法償還貸款而出售，即可能面臨房地合一稅的高額課稅，造成沈重財務負擔。而現在，在這類特定情況下，財政部已明確表示，若繼承的房地尚有未償債務且繼承人無法清償，導致出售的情況，則可適用較低的20%或15%稅率，減輕出售房地的稅負壓力。這樣的修正也使得房地合一稅制度更加符合公平性，確保真正有財務困難的納稅人能夠獲得合理的減免。
-家事-繼承-稅捐-房地合一稅
(相關法條=所得稅法第14-4條)
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