二親等以內的不動產移轉如何才需要申報贈與稅？
25 Mar, 2025
問題摘要：
不動產，無論是否係由限制行為能力人或無行為能力人自有資金購置，均應申報贈與稅，並取得贈與稅款繳清證明書或免稅證明書，以據此辦理不動產所有權移轉登記。許多父母會在子女年幼時，於每年贈與稅免稅額度內逐步移轉資金至子女名下，以累積子女的財產，使未來子女購置財產時能夠提供合法的資金來源證明。但部分父母雖已申報贈與稅，卻在完成贈與後又將款項領出再用於其他用途，日後再以其他資金替子女購置財產，導致資金流程無法形成完整的連貫性，可能會認定子女無法自行支付，並推定該財產為父母的贈與，進而要求補繳贈與稅。因此，若未來子女名下的資金將用於購屋等大額支出，應保留完整的資金進出紀錄，例如存摺明細，才能符合免稅條件，而非僅憑贈與免稅證明書即可認定為免稅。
律師回答：
關於這個問題，贈與稅案件大多係國稅局透過資金追查而得，如在遺產稅案件中，國稅局會透過每年所申報之利息所得去推估去世的人生前應有存款，一旦推估金額與申報金額有異，國稅局會進而追查其資金去向，並要求繼承人查報說明，贈與除直接給予他方財流，另外利用交易形式及對價安排，逵成規避租稅，亦為法所不許，如不合常規之交易安排，或不當偏惠對方的行為。尤其，在親人間借貸，或其他買賣、資金給予等行為，常存在許多不合常規之交易安排，或不當偏惠對方的行為，因此亦推定為視同贈與。
遺產及贈與稅法第4條第2項規定：「本法稱贈與，指財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而生效力之行為。」
只要財產的所有人無償將財產給予他人，並且受贈人同意接受，即視為贈與，依法應課徵贈與稅。除直接贈與財產外，某些特定的財產移轉行為，也會被視同贈與，並依遺產及贈與稅法第5條的規定課徵贈與稅，包括：（一）在請求權時效內，債權人無償免除債務，或由他人無償承擔債務，該免除或承擔的債務金額，即視為贈與。（二）以顯著不相當的代價讓渡財產、免除或承擔債務，該交易差額部分即視為贈與。（三）財產所有人以自己的資金，無償替他人購置財產，該筆資金即屬贈與，若購置的財產為不動產，則該不動產視為贈與財產。（四）當購買財產的價格明顯低於市場價值時，出資購置者與實際支付金額的受益人之間的價差部分，也將被認定為贈與。（五）未成年人或無行為能力者所購置的財產，除非能證明支付款項屬於購買人所有，否則該財產將視為由法定代理人或監護人贈與。（六）二親等以內親屬之間進行財產買賣，如未能提供確實付款證明，或已支付的價款來源係由出賣人貸與或擔保借貸，則該財產移轉將被視為贈與。
因此，不合交易常規之安排，如上述「以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分」，試問正常人交易豈會不相當之對價的情形，因此，特別是在親人間借貸或買賣，至少應有書面契約，借貸且應約定利息及本金償還方式，而借款之流程務必以明確為原則，如借還款過程、轉帳資料或存摺影本等均是可以認作完整資金流程的相關事證。而買賣亦復如此。但依遺贈稅法20條規定，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額，即免徵贈與稅
「納稅義務人以現金轉存至其親屬名下，如經查明確屬無償贈與，應依遺產及贈與稅法第4條規定課徵贈與稅。」
遺產及贈與稅法第5條第6款但書規定：「凡能提出支付價款之金錢來源及支付憑證，足以證明其買賣行為確屬真實，且無意規避贈與稅課徵者，則不應視為贈與。」
不符合一般交易常規的資金轉移，若未能提出適當證明，就可能被認定為贈與，因此在親屬間的資金往來，應至少訂立書面契約，借貸行為應明確約定利率與償還方式，並保留完整的資金流向紀錄，如轉帳記錄、存摺影本等，以確保交易的真實性，避免遭到課稅。同理，若涉及親屬間的財產買賣，也應提供合理對價證明，否則可能遭視為贈與。然而，遺產及贈與稅法第20條規定，配偶之間的財產贈與不計入贈與總額，因此夫妻間的財產移轉免徵贈與稅。若能證明購置財產的款項屬於購買人所有，則不視為贈與。
若能證明支付之款項屬於購買人所有者，則不視為贈與。遺產及贈與稅法第5條第6款但書之規定，並無形式上之限制，凡能提出支付價款之金錢來源及支付憑證，足以證明其買賣行為確屬真實，而非取巧虛構以逃避贈與稅之課徵者，自不應以贈與論課。（財政部62/05/17台財稅第33670號函）。
而一般均以該限制行為能力人或無行為能力人之銀行存款紀錄，證明確係其資金，實務上，該資金若係歷年贈與所得，且已申報贈與稅者，較能獲得稽徵機關之採信。但如果購置之財產係不動產，不論是否係限制行為能力人或無行為能力人自有資金所購置者，均應申報贈與稅，以取得贈與稅款繳清證明書或免稅證明書，俾據以辦理贈與所有權移轉登記。
許多父母在子女未成年的時候，會在每年度贈與稅免稅額度內，移轉現金(存款)到子女名下，以作為將來子女舉證有支付價款的能力及流程之用，但是有些父母常於辦理贈與稅申報後，即將所贈與子女之存款領出他用，嗣後再以其他資金供子女購置財產，因此無法提出完整之資金流程，以證明子女購置財產之資金來源確為父母歷年贈與之款項，而被視為法定代理人之贈與課徵贈與稅。
將來以子女名義購屋時，需提示贈與資金運用連貫性資料，如存摺的資金進出情形等證明，方符合申請免稅條件，並非僅以贈與免稅證明書就可以認定。國稅局會審查子女是否有足夠的能力支付，一般會要求提供薪資所得證明、存款明細或以前父母每年贈與給子女資金之免稅證明書和資金往來明細。
若能提出完整的支付證明，則不應推定為贈與。實務上，最常見的方式是透過購買人本人的銀行存款紀錄，證明該筆款項確實屬於其所有，若該資金來自父母歷年贈與，且已依法申報贈與稅，則較容易被稽徵機關接受。然而，若該財產為不動產，無論是否係由限制行為能力人或無行為能力人自有資金購置，均應申報贈與稅，並取得贈與稅款繳清證明書或免稅證明書，以據此辦理不動產所有權移轉登記。
許多父母會在子女年幼時，於每年贈與稅免稅額度內逐步移轉資金至子女名下，以累積子女的財產，使未來子女購置財產時能夠提供合法的資金來源證明。但部分父母雖已申報贈與稅，卻在完成贈與後又將款項領出再用於其他用途，日後再以其他資金替子女購置財產，導致資金流程無法形成完整的連貫性，國稅局在審查時，可能會認定子女無法自行支付，並推定該財產為父母的贈與，進而要求補繳贈與稅。
因此，若未來子女名下的資金將用於購屋等大額支出，應保留完整的資金進出紀錄，例如存摺明細，才能符合免稅條件，而非僅憑贈與免稅證明書即可認定為免稅。國稅局在審查時，通常會要求提供子女的收入證明、薪資所得、存款明細，以及父母歷年贈與資金的免稅證明與資金往來紀錄，以確保該資金確實來自歷年贈與款項，而非父母另行提供的資金。
自民國87年5月修法後，二親等以內的不動產移轉可選擇兩種方式，一為贈與，一為實際買賣，但由於遺產與贈與稅法第五條第六款中規定：二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與，以此看來，使用贈與方式或買賣方式來移轉並無差異，但實際上還是有所不同。不動產的移轉通常包括房屋與土地，二者一併移轉，土地部分必須繳納土地增值稅，房屋部分則以房屋評定現值認列為所得，列入當年度的不動產交易所得中申報，因此在申報房屋部分的所得時，究竟要運用何種方式申報，便需一番精算，選擇最節稅的方式。
二親等買賣交易中，較為特別的是夫妻之間的不動產移轉，由於夫妻間的贈與不列入贈與總額，因此無須繳納贈與稅；不像一般的不動產贈與，必須需繳贈與稅與財產交易所得稅，因此夫妻間的不動產移轉，便以贈與的方式較為簡便而省稅。不動產移轉給配偶或子女的方式很多種，但一般人為省下遺產稅的龐大支出，通常採取贈與的方式移轉來節稅，但若是能將土地以買賣方式移轉、房屋以贈與方式移轉，最能達到節稅的目的。
因此，無論是採取贈與方式或買賣方式，實質上皆無差異。然而，在實務操作上，兩者仍有不同之處。不動產移轉通常包含土地與房屋，兩者通常一併移轉，其中土地部分須繳納土地增值稅，而房屋部分則以房屋評定現值認列為所得，並列入當年度不動產交易所得申報，因此在選擇申報方式時，需精算最節稅的方式。夫妻間的不動產移轉較為特殊，因為夫妻間的財產贈與不計入贈與總額，故無須繳納贈與稅，相較於一般的不動產贈與，夫妻間的移轉方式較為簡便且省稅。
如財政部92年04月09日台財稅字第0910456306號令，針對假藉免稅土地取巧安排移轉其他應稅財產者應課徵贈與稅，即「贈與人假藉免徵贈與稅之土地，取巧安排移轉其他應稅財產予子女者，例如：先贈與子女公共設施保留地，再以現金買回；或先贈與子女公共設施保留地，再以建地與之交換；或先贈與子女公共設施保留地之大部分持分及建地之極小部分持分，再經由共有土地分割，使其子女取得整筆建地等，其實質與直接贈與現金、建地等應稅財產並無不同，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。二、贈與人假藉免徵贈與稅之土地取巧安排移轉其他應稅財產，如其買回、交換或分割等行為，係在92年7月1日以前者，准予補稅免罰，如其買回、交換或分割等行為，係在92年7月2日以後且未申報贈與稅者，除補稅外並應依同法第44條處罰。」
在不動產移轉方式上，一般民眾為節省遺產稅支出，通常採取贈與方式移轉財產，但若能將土地以買賣方式移轉、房屋則採贈與方式，則能達到最佳的節稅效果。若土地以贈與方式移轉，則需繳納土地增值稅與贈與稅，而若以買賣方式移轉，則可省去贈與稅支出；至於房屋部分，則仍建議採贈與方式處理，較為有利。一般人在進行不動產贈與時，通常會將土地與房屋一併贈與，但此方式會使土地部分需繳納額外的贈與稅，相較之下，若土地採買賣、房屋採贈與方式，則可有效減少稅負，節省數十萬甚至數百萬的稅金。
土地部分若是以贈與方式移轉，必須繳納土地增值稅與贈與稅，若採用直接買賣的方式，則可省下贈與稅的支出；房屋部分則以贈與方式移轉即可。一般人在辦理贈與時，通常是將土地與房屋一併贈與，相較之下，這種方式便會多繳土地部分的贈與稅。房屋買賣時所申報的財產交易所得，僅有房屋部分，在二親等以內究竟適用贈與還是買賣，必須經算一番相互比較；另不動產移轉時的節稅，顯然以土地採買買、房屋採贈與的方式最為有利。一些不動產移轉觀念的改變，其實際價值可能是數十萬或數百萬喔！
針對利用免稅土地變相移轉其他應稅財產的行為，也明確規定應課徵贈與稅，例如：先將公共設施保留地贈與子女，再以現金買回；或先贈與子女公共設施保留地，再以建地交換；或先贈與子女部分土地持分，再透過共有土地分割，使其取得完整建地等，這些變相贈與的行為本質上與直接贈與現金、建地等財產無異，故應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。
-家事-繼承-稅捐-贈與稅-視同贈與-
(相關法條=遺產贈與稅法第4條=遺產贈與稅法第5條==遺產贈與稅法第20條=遺產贈與稅法第44條)
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