土地買賣如何才需要申報贈與稅？
25 Mar, 2025
問題摘要：
為納稅義務人在低價土地交易時提供一項救濟機制，若能夠證明市場價值確實低於公告土地現值，且成交價格符合市場行情，則可免於被視為贈與而課徵贈與稅。然而，納稅義務人應審慎準備相關證據，並確保交易價格的合理性，以降低稅務風險，避免後續的稽徵爭議。
律師回答：
遺產及贈與稅法第4條第2項規定：「本法稱贈與，指財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而生效力之行為。」
只要財產的所有人無償將財產給予他人，並且受贈人同意接受，即視為贈與，依法應課徵贈與稅。除直接贈與財產外，某些特定的財產移轉行為，也會被視同贈與，並依遺產及贈與稅法第5條的規定課徵贈與稅，包括：（一）在請求權時效內，債權人無償免除債務，或由他人無償承擔債務，該免除或承擔的債務金額，即視為贈與。（二）以顯著不相當的代價讓渡財產、免除或承擔債務，該交易差額部分即視為贈與。（三）財產所有人以自己的資金，無償替他人購置財產，該筆資金即屬贈與，若購置的財產為不動產，則該不動產視為贈與財產。（四）當購買財產的價格明顯低於市場價值時，出資購置者與實際支付金額的受益人之間的價差部分，也將被認定為贈與。（五）未成年人或無行為能力者所購置的財產，除非能證明支付款項屬於購買人所有，否則該財產將視為由法定代理人或監護人贈與。（六）二親等以內親屬之間進行財產買賣，如未能提供確實付款證明，或已支付的價款來源係由出賣人貸與或擔保借貸，則該財產移轉將被視為贈與。
土地買賣交易中，若成交價格低於公告土地現值，依照一般原則，稽徵機關可能會認定此交易屬於「顯著不相當之代價讓與財產」，從而依據《遺產及贈與稅法》第5條第2款規定，將價差部分視為贈與並課徵贈與稅。
然而，在特定條件下，納稅義務人可提出證據證明實際交易價格確實符合市場行情，以免除被視為贈與的可能性。具體而言，若納稅義務人能夠提供鄰近地區具有相同或類似用途的土地，且於相當期間內的交易價格，或是法院拍定價格、其他客觀證據資料，以證明市場價格確實低於公告土地現值，並且該筆交易的成交價格與實際市價相當，則不應適用《遺產及贈與稅法》第5條第2款規定，而課徵贈與稅。
這項規範的核心概念在於「市場價值的合理性」，即政府公告的土地現值雖可作為稅捐課徵的參考基準，但若該地區的實際市場價格普遍低於公告土地現值，則應以市場行情作為主要依據，而非僅以公告土地現值判斷是否存在贈與行為。
舉例來說，在某些特殊情況下，如土地位於較偏遠地區、經濟環境低迷、交易市場冷淡，或土地受到某些法令限制導致流通性受限等，可能使市場交易價格低於公告土地現值。在這種情形下，若納稅義務人能夠提交足夠的證據，證明市場價格確實低於公告土地現值，且成交價格並未明顯偏離市場行情，則應以實際交易價格作為評估依據，而非直接以公告土地現值判定交易是否構成贈與。此外，法院拍定價格亦可作為市場行情的佐證，若土地曾經在法院拍賣程序中出售，而其成交價格低於公告土地現值，則此價格即具有相當的市場參考價值，足以證明實際市場價格確實較低，從而避免適用贈與稅規定。
這項規定的存在，主要是為避免納稅義務人因為市場因素而無端被課徵贈與稅，確保稅捐公平性。然而，值得注意的是，若交易雙方無法提出相關證據，或是價格低於市場行情過多，仍可能被認定為贈與，進而遭受補稅及罰鍰。
因此，在土地交易過程中，賣方與買方應確保交易價格符合市場行情，並保留相關交易記錄，如土地買賣契約書、價金支付證明、類似土地買賣紀錄、法院拍定資料等，以備未來可能的稅務查核。
此外，若交易價格明顯低於公告土地現值，納稅義務人應及早諮詢專業稅務顧問或會計師，評估是否有必要主動向國稅局申報，並提供合理解釋與佐證資料，以降低未來稽徵機關認定交易屬贈與的風險。
贈與稅案件大多是國稅局透過資金流向追查得知的，特別是在遺產稅申報案件中，國稅局會透過被繼承人生前所申報的利息所得來推估其應有的存款數額，若發現推估金額與實際申報金額有明顯落差，便會進一步追查資金去向，並要求繼承人提供詳細的資金流向說明。此外，贈與不僅限於直接給予現金或財產，還包括透過交易形式或不合理對價安排，以規避租稅義務的行為，這些都可能被視為變相贈與，並依法課稅。例如在親屬間的借貸、買賣或資金贈與等行為，若交易條件顯然不符合市場常規，或存在偏惠對方的行為，則國稅局可能會推定為視同贈與，並要求課徵贈與稅。
土地買賣成交價低於公告土地現值，如納稅義務人能提供附近相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料，證明市價確實低於公告土地現值，且其成交價與市價相當者，免依遺產及贈與稅法第5條第2款規定課徵贈與稅。（財政部90/11/07台財稅字第0900457029號令）
-家事-繼承-稅捐-贈與稅-視同贈與-
(相關法條=遺產贈與稅法第4條=遺產贈與稅法第5條=)
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