想要把房子「贈與」給子女，該如何處理？？
13 Jun, 2025
問題摘要：
每種移轉方式皆有稅務與法律上的差異與風險，民眾宜依個人資產狀況與家庭成員需求，詳加規劃並諮詢專業法律或稅務顧問，以達合法、有效、節稅之資產移轉目標。
律師回答：
關於這個問題，當父母開始思考如何在生前將財產有效分配給子女時，最常遇到的難題之一就是房地產的處理方式。實務上，父母將房地產移轉給子女的常見三種方式為：
第一，直接將房地產贈與給子女；
第二，以低於市價的方式將房地產出售給子女；
第三，將房地產出售後再將所得以現金形式贈與子女。
每種方式皆涉及不同的稅務考量與法律影響，選擇不當可能導致稅負增加或產生法律爭議。
ㄧ、善用免稅額
依據遺產及贈與稅法第19條規定，贈與稅的計算方式為：一年內的贈與總額，扣除第20條規定的「不計入贈與總額」項目與第21條的「扣除額」後，再扣除第22條規定之免稅額，剩餘金額乘以10%稅率，即為應納贈與稅額。
依遺產及贈與稅法第22條規定：「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。」不過，自111年1月1日起，贈與稅免稅額已調整為每年244萬元；在此之前，自98年1月23日至110年12月31日，則維持為每年220萬元（依據財政部110年11月24日台財稅字第11004670210號公告）。這表示，自111年起，贈與人每年進行贈與時，在未超過244萬元範圍內，可免繳贈與稅，超過部分則需依法申報並課稅。
由此可見，若贈與房地產價值超過免稅額，則須依法繳納贈與稅，否則將面臨罰鍰。
實務上計算贈與房地產價值時，土地部分按公告土地現值，房屋部分依房屋評定現值，不以市價為準。依財政部解釋函令，此一估價基準使得贈與稅相對較低，不少人因此認為贈與房地產有節稅效果。
二、評估子女未來處分意向
若有意以贈與方式將房地產移轉給子女，應優先評估子女是否會於短期內出售該不動產。依現行房地合一稅制，出售房地產時課稅的稅率將依據持有期間長短而有所不同，持有時間愈久，適用稅率愈低，整體稅負亦會相對減輕。
因此，若子女有長期持有該不動產的打算，直接以贈與方式處分，稅務上相對有利。反之，若預期子女將於短期內出售該不動產，則應慎重考慮是否改採其他方式處分，例如以明顯低於市價的價格出售給子女（須注意差額部分仍可能被認定為贈與），或先出售不動產後再以現金方式進行贈與，以控制贈與價值並合理分配稅負。
此外，若受贈人尚未成年，且其名下取得房地產的資金來源不具合理性，亦有可能遭國稅局認定父母為其購置，進而被課徵贈與稅。因此，在進行不動產贈與時，不僅應評估未來用途與稅負影響，也須留意贈與對象的年齡與資金來源合規性，以避免衍生不必要之稅務爭議。
三、分年贈與
另一種節稅方式是「分年贈與」，即依照遺產及贈與稅法第24條：「贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時，應於超過免稅額之贈與行為發生後三十日內，向主管稽徵機關依本法規定辦理贈與稅申報。」父母可將不動產持分分數逐年贈與子女，每年控制在244萬元免稅額內，即可避免課稅。
四、其他方式
須留意，若贈與距離死亡不到兩年，依遺產及贈與稅法第15條規定：「被繼承人死亡前二年內贈與配偶、繼承人及其配偶之財產，應併入遺產總額課稅。」則該財產仍視為遺產課徵遺產稅，影響整體稅務規劃。
此外，有些父母會採用附負擔贈與，例如要求子女承擔貸款，或辦理房屋買賣但實際無支付價金，若金額不相當仍被視為部分贈與而須課稅。也有採「信託」方式將不動產交由銀行等受託人管理，按信託契約逐年將收益移轉給子女，這屬於「他益信託」，依遺產及贈與稅法第5-1條規定，若受益人非委託人本人，應於信託訂立時按信託利益價值課徵贈與稅。
因此，每種移轉方式皆有稅務與法律上的差異與風險，民眾宜依個人資產狀況與家庭成員需求，詳加規劃並諮詢專業法律或稅務顧問，以達合法、有效、節稅之資產移轉目標。
-家事-繼承-稅捐-贈與稅
(相關法條=遺產及贈與稅法第15條==遺產及贈與稅法19ㄞ條=遺產及贈與稅法第22條=遺產及贈與稅法第24條)
瀏覽次數：21
