逾期未辦繼承登記之效力？（土地法第73條、第73條之1）
13 Jun, 2025
問題摘要：
繼承不動產看似是繼承開始後自然發生的權利取得，但實際上若未及時辦理繼承登記，不僅可能導致罰鍰累積，亦將面臨不動產被列冊管理甚至公開標售的重大風險。法令雖設有多層保護制度，如公告、催告與十五年列冊期、十年價金提領期，但繼承人若無積極處理態度，最終仍可能喪失不動產實際利益。因此，為保障自身權益，繼承人應於法定期限內辦理繼承登記，以免不動產權益因程序怠惰而流失，徒增法律糾紛與損失。
律師回答：
土地權利的變更必須依照法律程序辦理登記，而繼承不動產雖是基於被繼承人死亡而自然發生之法律效果，但若未及時辦理繼承登記，仍可能產生一系列不利法律後果。依土地法第73條及第73條之1之規定，繼承人如未於法定期限內辦理繼承登記，不僅需繳納罰鍰，情節嚴重者甚至可能喪失對不動產的占有權與處分權，最終連遺產價值亦可能歸國有，應引起繼承人高度注意。
一、登記期限
依土地法第73條規定，土地權利的變更登記原則上須由權利人與義務人會同聲請，如無義務人，則由權利人單獨聲請即可。若屬繼承登記，則任何一位繼承人得以全體繼承人名義提出申請，並不影響其他繼承人選擇拋棄或限定繼承之權利。
該條第二項明訂變更登記應於變更事實發生後一個月內聲請；如為繼承登記，則自繼承開始日起六個月內辦理為限。若逾期申請，則每延遲一個月，須加繳應納登記費一倍之罰鍰，惟罰鍰累積不得超過二十倍。此外，依同法第76條規定，聲請土地權利變更登記者，應按申報地價或權利價值之千分之一繳納登記費；若僅屬他項權利內容變更，其增值部分繳費後，其餘免納。
二、進入列管
然而，若繼承人逾期未辦理繼承登記達一年以上，則將適用土地法第73條之1的列冊管理制度。依該條第1項規定，土地或建築改良物自繼承開始起超過一年未登記者，地政機關應查明後公告催告繼承人於三個月內辦理繼承登記。
若催告期限內仍未辦理，則地政機關得將該不動產列冊管理。此列冊管理雖不影響繼承權的本質，但卻意味著該土地或改良物進入國家監管程序。值得注意的是，若有不可歸責於繼承人之事由，例如繼承人失聯、不知情或其他正當理由，其期間不計入前述一年與三個月期限內。
列冊管理一旦成立，管理期間為十五年。若於此期間屆滿時仍未有繼承人聲請辦理登記，則地政機關得將不動產清冊移送國有財產局，並辦理公開標售。此時，如繼承人或第三人尚占有該不動產但無合法使用權，於標售後即喪失其占有之正當性。若該不動產有租賃契約，租期超過五年者，於標售後僅保留至五年為限。
三、公開標售
公開標售前，須公告三十日，供繼承人、合法使用人或其他共有人行使優先購買權。若未於決標後十日內明示行使購買權，則視為自動放棄。標售所得價款將匯入國庫專戶，供繼承人依法定應繼分領取。若自專戶設立後十年內無人聲請領取，該款項即歸屬國庫所有，繼承人不再具有請求權。
若標售流標，亦即無人應買，或應買人所出最高價未達標售底價時，國有財產局得定期再行標售，並於第五次標售時得酌減底價，但不得超過百分之二十。經五次標售仍未標出者，該不動產將登記為國有。惟於國有登記後十年內，原權利人仍得提出證明文件，依其應繼分向國有財產局申請按第五次標售底價比例發給價金，經公告九十日無異議者，即得領取該分算價款。
綜上所述，繼承不動產看似是繼承開始後自然發生的權利取得，但實際上若未及時辦理繼承登記，不僅可能導致罰鍰累積，亦將面臨不動產被列冊管理甚至公開標售的重大風險。法令雖設有多層保護制度，如公告、催告與十五年列冊期、十年價金提領期，但繼承人若無積極處理態度，最終仍可能喪失不動產實際利益。因此，為保障自身權益，繼承人應於法定期限內辦理繼承登記，以免不動產權益因程序怠惰而流失，徒增法律糾紛與損失。
-家事-繼承-遺產登記-
(相關法條=土地法第73條=土地法第73條之1=土地法第76條)
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