過戶房子，買賣或贈與方式哪種比較好？

13 Jun, 2025

問題摘要：

選擇「買賣」或「贈與」方式過戶房產，需依個人財務狀況、稅負影響及法律規定進行評估。若希望減少稅負，並確保房產順利轉移，建議諮詢專業律師或稅務顧問，制定最適合的過戶計劃。

律師回答：

關於這個問題，在考慮將房產過戶給子女時，選擇「買賣」或「贈與」方式，需依個人情況、稅負影響及法律規定進行評估。

一、贈與方式

贈與是指無償將財產轉移給他人。民法第406條規定：「贈與者與受贈者約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」在贈與房產時，贈與人需繳納贈與稅、土地增值稅、契稅及印花稅等。依遺產及贈與稅法第22條，自111年起，每人每年有244萬元的贈與稅免稅額。若贈與金額超過此額度，超出部分需繳納贈與稅，稅率為10%至20%不等。

此外，贈與的房產在日後出售時，因取得成本為贈與時的公告現值，可能導致較高的房地合一稅負擔。依所得稅法第14條之4，房地合一稅的計算基礎為實際交易價格減去取得成本及必要費用，稅率依持有期間而定，最短持有期間的稅率最高。

二、買賣方式

買賣是指有償轉移財產所有權。民法第345條規定：「買賣者，出賣人與買受人約定，一方移轉財產所有權於他方，他方支付價金之契約。」在房產買賣中，買方需支付房價，並繳納土地增值稅、契稅及印花稅等。若買方為二親等以內親屬，需注意可能被認定為贈與，除非能提供實際支付價款的證明，且該價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得。依遺產及贈與稅法第5條第3款，若無法證明實際支付價款，則視為贈與，需繳納贈與稅。

買賣方式的優點在於，買方取得房產的成本為實際支付的價格，日後出售時，房地合一稅的稅基較高，稅負相對較低。此外，若符合自用住宅的條件，土地增值稅可適用10%的優惠稅率，依土地稅法第34條第1項第7款規定。

三、繼承方式

若選擇在過世後由子女繼承房產，需考慮遺產稅的問題。遺產及贈與稅法第15條規定，若被繼承人在死亡前二年內贈與財產給配偶或法定繼承人，該贈與財產應併入遺產總額課徵遺產稅。遺產稅的免稅額為1,333萬元，超出部分依稅率課稅。繼承方式的優點在於，土地增值稅、契稅及印花稅均免徵，稅負相對較低。

四、結論