未聲請繼承登記之土地或建築改良物之列冊管理
13 Jun, 2025
問題摘要：
依土地法第73-1條的制度架構，即使繼承人未於一開始六個月內辦理繼承登記，仍有一年、十五年、再加十年的多重補救與申請機會，使繼承人可安心依法處理不動產繼承，並保有請求價金或恢復權利的實質機會。因此，不應以為只要未辦繼承登記，該不動產就立即會被沒收歸國，這是對法律制度的誤解。真正的重點應是繼承人要積極行使自身權利，及早解與辦理繼承登記事宜，才不致錯失保障自身繼承權的最佳時機。
律師回答：
依土地法第73-1條規定，針對繼承不動產未辦理登記的情形，法律設計一整套逐步處理機制。首先，不動產繼承人應於繼承開始日起六個月內至地政機關辦理繼承登記，若逾期一年仍未辦理，地政機關經查明後，應公告繼承人三個月內提出登記申請。若公告期滿後仍未辦理者，地政機關即得對該土地或建築改良物進行列冊管理。但若逾期係因不可歸責於繼承人之事由，則可依法扣除該期間，不納入計算。
列冊管理後的期間為十五年，在這段期間若繼承人仍未聲請登記，地政機關可將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局辦理公開標售。此標售並非立即剝奪繼承人權利，標售前應公告三十日，並賦予繼承人、合法使用人與其他共有人依使用範圍依序享有優先購買權。若在決標後十日內未表示購買，則視為放棄優先權。
完成標售後，所得價款會存入國庫所設立之專戶，繼承人可依法定應繼分提出申請領取價款。若自標售日起十年內無人申領，該筆金額才會歸屬國庫。此設計保障繼承人即便一時未處理繼承登記，未來仍保有依法請求自己權益的機會。
但若標售程序中，無人應買或最高出價未達最低標售底價時，國有財產局應定期再行標售，並在拍賣最低價上酌減，但減幅不得超過百分之二十。經歷五次標售仍未售出者，該不動產將登記為國有。雖然成為國有財產，但並未即時切斷原繼承人對該財產的經濟利益權利，自登記為國有日起十年內，原權利人仍得提出證明文件，依照其法定應繼分向國有財產局申請分算發給第五次標售底價的價金。此一價金之發給，須經公告九十日無人異議，始能完成撥付。
此整體制度設計，展現出法律對於繼承人權利的尊重與保障，並未採取「一逾期即歸國有」的強硬手段。實務上，即使繼承人因為種種原因未能及時辦理繼承登記，從公告、列冊管理、公開標售到登記為國有，每一步皆設有緩衝與通知程序，使繼承人有充裕時間理解與處理相關繼承事宜，並可視自身狀況決定是否辦理登記或領取價金。
土地法第73-1條實施以來，目的在於避免不動產繼承遲滯，導致地籍資料失實與土地利用無效率。特別是列冊管理制度，不僅替代早年之代管制度，亦不再收取代管費用，使繼承人辦理手續之障礙降低，並透過合理期間內的公告與標售程序，兼顧繼承人權益與國土管理的實際需求。
在實務操作上，若繼承人於公告列冊前補辦登記，則可完全避免進入列冊管理流程；若繼承人已錯過列冊前的補辦時機，但仍於列冊十五年內完成登記者，亦可避免進入標售階段；若標售完成，仍可於價金存入後十年內領取。因此，雖然繼承登記具有時間性與程序要求，但整體法律機制已提供繼承人長達二十六年以上的實質寬限期，足資保障財產繼承之合法性。
綜上所述，依土地法第73-1條的制度架構，即使繼承人未於一開始六個月內辦理繼承登記，仍有一年、十五年、再加十年的多重補救與申請機會，使繼承人可安心依法處理不動產繼承，並保有請求價金或恢復權利的實質機會。因此，不應以為只要未辦繼承登記，該不動產就立即會被沒收歸國，這是對法律制度的誤解。真正的重點應是繼承人要積極行使自身權利，及早解與辦理繼承登記事宜，才不致錯失保障自身繼承權的最佳時機。
-家事-繼承-遺產登記-
(相關法條=土地法第73-1條)
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