贈與土地、房屋如何認定贈與金額？

問題摘要：

民眾在贈與土地或房屋時，應詳加解「公告土地現值」與「評定標準價格」的適用規則與法律依據，並確實依時價準則辦理稅務申報，如欲有效規劃財產傳承與節稅策略，建議尋求專業律師或會計師協助，才能在符合法律規定下達成節稅與避免爭議的雙重目標。

 

律師回答：

在我國實務上，土地與房屋的贈與行為極為常見，而其稅務計算基礎核心在於贈與當時財產的「時價」，這點可自遺產及贈與稅法第10條第1項明確得知，其規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準。」

 

同條第3項進一步說明：「所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。」是故，在實務操作上，若涉及土地贈與，其計價方式即依據公告土地現值；若為房屋之贈與，則應以各地稅捐機關所訂之房屋評定標準價格為據，這些計價基準皆由政府主管機關公告，具備標準化與可查詢性，亦為日後稽徵與稅務爭議之法律依據。

 

何謂「公告土地現值」與「評定標準價格」?

 

然而，所謂「公告土地現值」與「評定標準價格」，其實多數情況下皆低於實際市場價格，這在不動產交易熱絡、房價持續攀升的情況下尤其顯著。

 

以公告土地現值為例，依據平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」

 

也就是說，公告土地現值為地方政府依法評估後所公告之價格，其適用於土地贈與時計算贈與稅基準金額、土地增值稅及其他與土地移轉相關稅費之參考價值。此一價格每年公告一次，兼具穩定性與可預測性，但其價值通常低於市價，有些地段甚至差距高達20%至30%。

 

至於評定標準價格，則為房屋價值的法定計算依據，由各地方稅捐稽徵機關依據房屋結構、樓層、建材、屋齡及使用情形等因素綜合評定，再按一定公式計算而得。該價格除用以課徵房屋稅外，亦為贈與稅與遺產稅課徵基礎之一。

 

儘管其評定準則有一定之客觀性與公開性，實際上與房屋之市場交易價格仍有顯著落差，民眾若以此價格作為贈與基準，確實可有效節省稅負。這也使得部分民眾在進行財產移轉時，傾向以房地贈與取代現金贈與，藉由稅基偏低之特性達到節稅目的。

 

留意實質課稅原則?

此外，遺產及贈與稅法第5條第2款規定：「以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分」視為贈與，亦即，若表面為買賣交易，實則以遠低於時價的價格轉移財產，國稅局仍得依其經濟實質核定差額部分為贈與課稅，屆時不僅需補稅，甚至可能面臨罰鍰。因此，若納稅義務人有意藉由「低價出售」或「不實買賣」方式迴避贈與稅，極易被稽徵機關依據實質課稅原則認定補稅，應審慎為之。

 

由於土地與房屋皆屬高價值財產，在進行贈與時應格外謹慎，不僅應依法申報贈與行為、計算正確的贈與基礎金額，亦應配合遺產及贈與稅法第24條所定：「除第二十條所規定之贈與外，贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時，應於超過免稅額之贈與行為發生後三十日內，向主管稽徵機關依本法規定辦理贈與稅申報。」避免因延誤或漏報導致法律風險。

 

同時依第22條修正規定，自民國111年1月1日起，贈與人每年可享有之免稅額為244萬元，超過部分按10%之稅率課徵贈與稅。是以，如能妥善規劃逐年分次贈與，亦可合法降低整體贈與稅負。

 

總結而言，民眾在贈與土地或房屋時，應詳加解「公告土地現值」與「評定標準價格」的適用規則與法律依據，並確實依時價準則辦理稅務申報，如欲有效規劃財產傳承與節稅策略，建議尋求專業律師或會計師協助，才能在符合法律規定下達成節稅與避免爭議的雙重目標。

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