在遺產未分割前，可否買賣？

問題摘要：

公同共有及其買賣契約的效力問題，如果買受人的行為旨在使其成為公同共有人，而這個契約被認定為無效，則根據民法第246條第1項前段的規定，這樣的契約將自始無效。這是因為公同共有的性質決定了各共有人在共有物上的權利是潛在的，不能單獨處分，需要全體共有人的同意。如果買受人在分割後取得持分，則這樣的買賣契約可能被認為有效，因為此時的買受人是在買賣契約履行之後才成為共有人，並非旨在使其成為共有人的無效契約。買賣契約通常僅涉及債的轉移，而不影響不動產的所有權。因此，如果出賣人已將不動產的所有權轉移登記給後買受人，則後買受人有權基於所有權來要求前買受人歸還該不動產。即使前買受人已經實際占有不動產，他也無權以他與出賣人之間的前買賣關係來對抗後買受人。

律師回答：

答案很單純，在公同共有的情形下，任何共有人單獨處分共有物的行為，通常需要其他共有人的同意，否則該行為可能會被視為無效。這是因為每位共有人的權利與義務是相互依賴並緊密連結的，任何單方面的處分都可能影響到其他共有人的利益。

 

在這種情況下，任何公同共有物的處分必須得到所有共有人的同意。如果沒有得到所有共有人的同意，該處分行為是無效的。

 

公同共有的特性意味著沒有任何一方可以單獨行動來處分共有財產，因為這樣的行動會影響到其他共有人的法定權利。

 

因此，任何試圖使一個外部買受人成為共有人的契約，如果未經所有共有人的同意，依據民法第246條第1項，該契約將被認定為無效。這種規定旨在保護所有共有人的利益，確保對共有物的任何重大決策都是集體和協商一致的結果。

 

如果是使買受人成為該共有物共有人之契約無效，即按公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有人自無所謂其應有部份（最高法院37年上字第6419號判例意旨參照），公同共有人之應有部份係屬潛在者，與分別共有人之應有部份為顯在者不同，此項潛在之應有部份，在公同共有存續期間內，不得自由處分（最高法院89年台再字第81號民事判決參照）。

 

又各公同繼承人就其繼承遺產之全部，固有公同共有之權利，但該權利具有身分法之色彩，在其公同共有關係存續中，各共同繼承人對於個別繼承遺產上之權利，應不得任意處分讓與於共同繼承人以外之第三人，使其與其他共同繼承人維持公同共有關係，上開讓與買賣契約即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約自屬無效（最高法院89年台上字第1216號民事判決參照）。

 

這裡的關鍵是繼承人在公同共有財產未分割前，無法自由處分其潛在的共有份額。這種法律安排確保了繼承財產的管理和處分在所有繼承人之間是透明和公平的，並要求共同行動來解決或轉讓財產權益。

 

但若以分割作為先決條件，而於分割後始買受人取得持分者，則因買賣契約屬於未來得以履行狀態，應認為有效。按公同共有人中之一人，在未得全體共有人同意下，不得將公同共有權利之一部份權利之全部，出售於他人。系爭1030地號土地中所有權應有部分4000分之500，雖為李建薰、李建忠、李武男、李清鐵4人基於共同繼承遺產而為公同共有，然該土地買賣契約於95年4月19日簽定時，被告李建薰、李建忠僅為公同共有人中之一人，故不得處分其繼承遺產之應繼分，對於個別繼承遺產上之權利，不得任意處分讓與於共同繼承人以外之第三人，故系爭買賣契約係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約自始無效（最高法院89年台上字第1216號民事判決參照）。

 

公同共有人中之一人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，並非所謂以不能之給付為契約標的，其移轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認不能發生效力，惟其關於買賣債權契約則非無效（同院33年上字第2489號判例參照）。又買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得主張後買約為無效，更不得以其與出賣人間之前買賣關係，對抗後買受人（同院19年上字第138號、83年台上字第3243號判例參照）。

 

公同共有人中的一人在沒有得到所有共有人同意的情況下，不得單獨處分公同共有物的全部或部分權利。在此情境中，若買賣合約設定在物品分割後才能履行，這樣的合約是被視為有效的，因為它屬於未來得以履行的狀態。然而，如果買賣契約在物品分割前就被簽定，且未獲得所有公同共有人的同意，這類合約將因為沒有獲得必要的同意而被視為無效。

 

這種情況下的法律規定保護了所有共有人的利益，確保沒有一方可以擅自處理共有財產，進而影響到其他共有人的權利。同時，這也保護了潛在買受人的利益，使他們在完成買賣前能確認所有共有人的同意，從而避免將來可能發生的法律糾紛。

 

即使某些買賣行為可能因未得到全體共有人的同意而無效，買賣債權契約本身可能仍然有效，這意味著債權人仍然可以基於合約追求債務的履行，除非該買賣合約完全被認定為無效。這種分辨是基於合約履行的性質以及所有權移轉是否依賴於共有人的全體同意。

 

總結來說，如果公同共有人中的一人未獲得其他共有人的同意就進行財產的轉讓，該轉讓行為可能會因缺乏法律上所需的共同同意而被法院認定為無效。這類案例反映了在處理共有財產時，遵守法定程序的重要性，以保障所有共有人的權利不受未經授權的行為影響。公同共有人在處分共有物上的權利時必須注意其特殊的法律地位和法律效力，以避免買賣契約因未經全體共有人同意而被認定為無效。

 

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