父母如何確保不動產贈與撤銷後，能順回歸自己手上？

02 Sep, 2024

問題摘要：

生前贈與是一種有效的遺產規劃方式，但需要仔細考慮其法律後果，特別是在受贈人有可能不履行負擔時。遺產規劃和贈與的這些法律規定，都是為了保護贈與人的意願和受贈人的合法權益，確保財產的妥善分配，避免日後的法律糾紛。贈與是否可以反悔呢？根據民法的規定，贈與物的權利在未移轉前，贈與人可以撤銷贈與。此外，若在贈與時有約定受贈人須承擔某些行為，而受贈人未履行時，贈與人也可以撤銷贈與。此外，民法第416條規定若受贈人對贈與人、其配偶、直系血親、旁系血親或姻親有故意侵害行為，或對贈與人有扶養義務而不履行，贈與人亦可撤銷贈與。

律師回答：

不同於以往認為「規劃遺產、預立遺囑就是在觸霉頭」的傳統觀念，現在有越來越多人會提早在自己身強力壯的時候，尋求律師協助規劃將來的遺產分配、撰擬遺囑等等，無非就是希望可以按照自己的意思來規劃與分配財產，同時也避免將來子女為了爭產而衍伸的紛紛擾擾。有些人會在生前透過「贈與」的方式，將部分財產預先送給繼承人。不過，生前贈與在法律上還是有一些需要特別留意的事項。

生前贈與的法律風險與考量

被繼承人在世時，可以透過贈與契約，直接將財產交付給受贈人，生前贈與的優點是完全不受親屬關係限制，且確保受贈人如實取得財產，不會事後因繼承糾紛遭到侵奪。所謂贈與，係贈與人以自己之財產是無償給與他方，他方無償受有利益，因此贈與是否可以反悔?

即使在贈與過程中有良好的初衷，受贈人在獲得財產後也可能改變態度，導致贈與人權益受損。因此，理解法律賦予贈與人的撤銷權利非常重要。

贈與附有負擔：

民法上依其贈與行為之進行階段設有規定，民法第408條第1項規定，贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，也就是雖然口頭上曾說要贈與，但在贈與物未交付受贈人前，贈與人都可以反悔；而第412條之規定，於有約定受贈人負擔行為之贈與，若受贈人未履行其負擔，贈與人可撤銷贈與，即贈與的同時附有條件，若受贈人未履行條件，贈與人是可以撤銷贈與的。

按「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。」、「贈與之撤銷，應向受贈人以意思表示為之。贈與撤銷後，贈與人得依關於不當得利之規定，請求返還贈與物。」民法第412條、第419條定有明文。且按「所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言。」、「所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言。倘贈與契約附有此項約款，而受贈人於贈與人已為給付後不履行其負擔時，贈與人即得依民法第四百十二條第一項規定撤銷贈與。」(最高法院32年上字第2575號判例及98年度台上字第1901號判決意旨，臺灣新竹地方法院103年度訴字第496號判決參照)。

在贈與財產時，贈與人可以與受贈人約定特定條件，如受贈人必須提供生活照顧或每月支付生活費。若受贈人未履行這些負擔，贈與人可以依據《民法》第412條撤銷贈與，並要求返還財產。

雙方贈與時約定條件，則當受贈人違反約定時，贈與人可以撤銷贈與，並要求返還財產。但需注意者，務必白紙黑字完整明確，或者錄音或訊息。例如只約定「孝順長輩」，就會被認定空泛，無法撤銷贈與。

防止不孝條款：

另外，民法第416條規定若受贈人有下列情形，則贈與人亦可行始撤銷權：一、受贈人對於贈與人、贈與人的配偶、直系血親(兒女、孫子等)、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者，二、受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者。

而本案例就屬民法第416條規定之情形，民法第416條有所謂的防止不孝條款之稱，在近年來時有所聞父母將其財產贈與其兒女後，兒女便棄父母於不顧，而父母在此情形下，可以根據民法第416條第1項第2款規定向法院提出請求返還贈與物，只要可以舉證有上述侵害或不履行行為，法官都會判決被告應返還贈與物。

如何確保房產贈與撤銷的效果

要確保房產贈與撤銷的效果，有幾種法律措施可以採取，這些措施能夠保護贈與人的權益，防止受贈人在贈與後擅自處分財產。

抵押權是什麼？

抵押權屬於民法上擔保物權的一種，當債務人向債權人借款時，為了確保債務人會在期限內還款，可以由債務人將自己的財產設定抵押權給債權人（抵押權人），若債務人逾期未還清借款，抵押權人（債權人）就能夠將這筆財產拿去變現。

一般抵押權原則上在設定時就已經存有債權，所擔保的範圍就是以設定時的特定債權為限，優先受償範圍包含債權金額、利息、遲延利息、違約金以及實行抵押權的費用。

抵押權是一種擔保物權，當債務人（如受贈人）向債權人（如贈與人）借款時，為了確保債務人能如期還款，可以將不動產設定抵押權。如果受贈人未能履行義務（例如按月支付生活費或履行其他贈與附負擔的義務），贈與人可以透過行使抵押權將財產變現，從中取得補償。

抵押權的設立必須通過登記程序，且其效力會持續到所擔保的債權全部清償為止。當抵押權設立時，不動產的處分行為（例如出售或再設定抵押權）將受到限制，這能有效防止受贈人在未履行負擔的情況下擅自處理不動產。

最高限額抵押權是從抵押權設定時起，到債權確定時為止，對一定法律關係內所生的債權加以擔保，因此雙方必須約定所擔保債權的範圍，並加以登記。

一般抵押權因為不能獨立存在，抵押權的期限是緊緊追隨所擔保的債權，不可以任意約定，必須與所擔保的債權期間完全相同。至於最高限額抵押權，因為不需要先有債權才能設定，雙方可以任意約定期限；但為了發揮最高限額抵押權的功能，並兼顧抵押權人及抵押人雙方的權益，法律規定這個期限最長不能超過30年。民法第881條之4第2項：「前項確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。逾三十年者，縮短為三十年。」

民法第881條之1第2項：「最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」最高法院110年度台抗大字第1069號民事裁定：「於最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物時已存在，且為由約定之一定法律關係所生之債權，均為其擔保效力所及，抵押權人於其抵押債權未受全部清償前，應得就抵押物之全部行使權利，……。」

何謂土地建物之預告登記？如何申請？

預告登記係預為保全對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。

預告登記是另一種有效的法律措施，可以防止受贈人在取得不動產後擅自處分財產。通過預告登記，贈與人可以限制受贈人對不動產的處分權，例如限制其轉讓或設定抵押權。這樣的登記在不動產管理機構進行，並會在不動產登記資料中註明。

根據《土地法》第79條之1第2項的規定，預告登記後，不動產所有人的處分行為如果對預告登記的請求權構成妨礙，該處分行為無效。因此，預告登記能有效保護贈與人的權益，防止財產被不當處分。

為了防止受贈人在取得財產後擅自處分不動產，贈與人可以通過預告登記來限制受贈人的處分行為。預告登記能夠有效防止受贈人在未經同意的情況下轉讓或抵押房產。

土地法第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」也就是說，不動產被預告登記，之後登記名義人所為的一切處分行為（例如：移轉所有權、設定抵押權、地上權等），若可能對登記的權利產生妨礙，處分行為都會被認定無效，地政機關也會因為有預告登記的關係，而不給予登記或設定，進而可以保護不動產的安全。實務上有父母買房贈與子女，但不希望子女日後出賣或抵押房屋，便運用預告登記限制處分，達成禁止子女出賣或設定抵押的效果。

一般來說，預告登記被廣泛運用在想要特別限制所有人處分不動產的情形。其中想要限制不動產所有人處分不動產的原因相當多樣。

生前贈與可以幫助贈與人提前安排財產分配，但同時也伴隨一定風險。因此，在進行生前贈與時，應充分考慮法律上的保護措施，確保自身權益不受侵害。如果贈與後發現受贈人有不當行為，贈與人應及時採取法律行動，如撤銷贈與，以維護自己的權益。

為了確保贈與撤銷的效果，贈與人可以通過設定抵押權、進行預告登記，以及在贈與契約中加入附負擔條款等方式，來保障自己的權益，防止受贈人在獲得財產後的不當行為。這些法律措施能有效減少贈與風險，確保贈與人的合法權益得到保護。