未保存登記建物(違章建築)如何繼承？如何分割？
26 Mar, 2025
問題摘要：
面對繼承遺產中有房屋老舊未登記、共有人不願配合出售或協議分割等情況，您可以向法院提出遺產分割或共有物分割之訴。若是對於該未保存登記建物無法辦理原物分割，未辦理保存登記的建物，雖不具有不動產物權登記的資格，但仍可作為遺產處理的一部分，法院可以透過變價分割方式納入整體遺產的分割程序，不宜因登記障礙而完全否准繼承人處理其應有權益。這樣不僅符合法理，也能維護繼承人間的公平與財產利用效率。對於無法保存登記的建物部分，應以變通處理方式解決，而不是將整體遺產分割程序完全卡住，法院依法仍有裁量與判斷空間，協助繼承人妥善處理共有遺產。
律師回答：
兄弟繼承了先父遺留的一棟透天店面，屋齡已近四十年且破舊無人居住，甚至尚未辦理保存登記，因此僅有地價稅而無房屋稅。對於這種情況，雖然希望將屋拆除保留土地，但在沒有取得共有人同意的前提下，若自行僱工拆屋，弟弟即可能主張毀損共有物，甚至提起刑事告訴，又如將自己的一半產權出售給弟弟，但若對方不願或無力購買，亦無法強迫其購買；此時若想委託房仲出售全棟房屋並約定價金平分，法律上也不允許單方行事，因弟弟仍為共有人，其意見不可忽視。
在遺產繼承中，若共有遺產中包含「未經保存登記之建物」，是否可以進行分割一直是法律實務中常見的爭議議題。通常遺產在繼承後形成的是「公同共有」關係，在這種狀態下，對遺產的使用、管理或處分都需要全體繼承人同意，若繼承人間對於處分意見分歧，往往導致僵局。根據民法第823條規定，各共有人得隨時請求分割共有物，除非因使用目的不能分割或已約定不分割的期限，否則原則上都可以聲請法院分割。實務上對於這類遺產的分割有兩種方式，一是原物分割，二是變價分割。若不能實體分割，也就是無法物理上將共有物切割出各自持分，那麼法院可裁定變價分割，即拍賣或出售後依比例分配所得價金。
如何繼承？
未辦理保存登記的房屋，雖然沒有正式的建物所有權狀，但通常仍會設有房屋稅籍並依法課徵房屋稅。即可完成未辦保存登記房屋之房屋稅籍納稅人變更。雖然該類建物因無所有權登記，尚無法辦理不動產移轉登記，但稅籍資料更新後，可作為未來補辦保存登記或主張權利的重要依據，亦利於分割遺產或進行稅務管理。建議繼承人間儘早協商處理，避免產生糾紛與稅務負擔。因此，在處理該類不動產的繼承與納稅人變更時，需依照法定程序完成相關手續，才能確保繼承人取得的稅務權利與義務順利銜接。以下提供一套實務上常用、簡明的三步驟流程，協助繼承人輕鬆完成納稅義務人變更：
繼承人應先前往被繼承人戶籍所在地的國稅局辦理遺產稅申報。即使不一定會繳稅，也要完成申報程序並取得國稅局開立的「遺產稅應（免）稅證明書」，以利後續辦理稅籍變更。完成國稅局遺產稅申報後，向該未登記房屋稅籍所在地的地方稅務局申請變更納稅義務人姓名，應備齊文件，即1.國稅局核發的「遺產稅應（免）稅證明書」。2.繼承系統表（通常戶政事務所申請即可，詳細列出被繼承人與繼承人間親屬關係）。3.遺產分割協議書（如有）。不過，若繼承人間已協議平均繼承該房屋，或稅務局系統內已有完整的繼承人名單，通常可免附遺產分割協議書，以簡化行政流程，只須載明平均持分即可。又如處理特殊情況（如拋棄繼承或姓名變更）若有繼承人已向法院辦理拋棄繼承，應檢附地方法院核發的拋棄繼承裁定書或證明文件，或繼承人姓名與戶籍資料不一致（如改姓、更名等），則應額外檢附戶政事務所開立的戶籍謄本或戶籍異動證明，證明姓名變更事實。
遺產如何分割？
關於這個問題，若最終協商無解，唯一合乎法律且實際可行的方式，就是依法向法院聲請「共有物分割」。
當繼承人取得遺產後，會形成一種特殊的「公同共有」法律關係。所謂公同共有，指的是繼承人對整體遺產享有共同的權利，任何一人皆不得任意單方面處分遺產的一部分。由於在這樣的法律狀態下，對遺產的利用、管理或處分往往面臨實務上的困難，因此最有效率的解決方式，就是辦理「遺產分割」，也就是讓遺產從「共有」狀態中劃分為各自持分，恢復個人所有權。但要能順利進行分割，首要步驟就是明確確認每位繼承人依法享有的權利內容及其應繼分。
根據民法第823條，各共有人得隨時請求分割共有物，除非共有契約中有訂定不得分割的期限或法律另有規定；而依第824條規定，共有物可透過協議進行分割，如協議不成，則法院得以裁判方式進行，方式可為「原物分配」（實體分割）、或「變價分配」（拍賣後分價金）。由於該棟房屋尚未辦理保存登記，屬無法登記狀態，因此無法辦理所有權移轉登記，在實務上較適宜透過「變價分割」方式處理，即由法院拍賣整棟建物並分配價金給共有人。
對於未辦理保存登記的建物，是否可以進行裁判分割，一度存在法律爭議。有以為，依民法第759條，因繼承取得之不動產物權，須經登記方得處分，而遺產分割屬於「處分行為」，因此未經保存登記的建築物不得請求分割。民法第759條應適用於物權的對外處分行為，而非限制繼承人對遺產內部份額的釐清與分配。實際上，未辦保存登記的建物雖無法作登記處分，但在繼承人間仍有事實上的所有權可認，法院亦可裁定變價處理，並分配其價金給各共有人，達成遺產分割的目的。
如果經過公同共有人全體的同意，就可以只分割一部份的遺產，也就是說，遺產整體分割的法理是有例外的，如果因為一個未經保存登記的建物遺產，就不准其他遺產分 割，這樣也太不公平了，而且也妨礙繼承人對於遺產所有權的行使，所以認為原告還是可以就其他遺產的部分，像是有登記的不動產、銀行存款作請求分割。(最高法院88年台上字第2837號判決)
房屋沒有辦理保存登記，就是指該屋沒有所有權狀，無法辦理買賣移轉，另外，民法第1164條雖規定遺產分割應以「遺產為一體」整體處理，原則上不得僅分割部分遺產，但實務上亦認為，若部分遺產無法處理（如未保存登記建物），法院基於公平原則，可先對其他可分割的遺產部分進行裁判分割，避免因個別標的特殊狀況而拖延整體分割程序，阻礙繼承人行使其所有權。
法院可變賣分配價金
「未經保存登記之建物」得否請求裁判分割？
准許當事人分割其他的遺產，但是就未經保存登記的建物遺產部分，卻不准分割。判決理由是爰引民法第759條規定「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」，既然建物是繼承來的，而「分割」又是屬於處分行為的一種，那在辦理登記之前，就不能分割遺產。
但是這樣的判決是扭曲了民法第759條的立法意旨，民法第759條「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」，法條規範目的是因為物權是公示主義，因為繼承是當然取得遺產所有權，如果要再次移轉或其他處分應該要先作登記，但是未經保存登記的建物本來就無法登記，如果因為這樣就不能處分，似乎過於嚴苛。應該解釋為：未經保存登記的建物實務上肯認有事實上的處分處，但是並非物權，所以不適用民法第759條的規定，應該還是可以准許裁判分割。
參照最高法院68年度第13次民事庭庭推總會議決議（二）及69年台上字第1134號裁判先例意旨，協議分割或裁判分割共有物，對於物之權利有所變動，即屬處分行為之一種，依民法第758、第759條規定，應經登記，始得處分物權。據此，該建物既未辦理保存登記，自不得分割（處分）其所有權。
不過，當遺產中有未經保存登記的建物時，有些法院的見解認為此類建物尚未登記為正式的不動產所有權，因此屬於「不得處分的物權」，援引民法第759條的規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」並據此否准分割該未登記建物。這種見解認為既然不能處分，就不能裁判分割，導致有繼承人想處理該等房屋卻被卡住，無法進行下一步處理。
但這種見解遭受不少批評，認為有違該法條原意。該條文的本意乃為貫徹物權公示主義，避免不動產所有權變動隱密難以查明，故規定應登記始生對抗第三人之效力。但未經保存登記的建物，從一開始就不是可以登記的不動產，自然不適用該法條，若因此認為不能分割，顯然過於僵化。且在實務上，法院也經常採取較為靈活的處理方式，認可這類建物仍可列入裁判分割的範圍，只是因為無法辦理保存登記與過戶登記，遂採用變價分割方式處理，也就是透過法院變賣該建物，將價金依比例分配給繼承人。
此外，若在繼承人之間產生意見分歧，例如某繼承人想賣房變現，而另一人堅持保留不賣，除非擁有過半數以上的產權，否則無法單方面賣出該物，亦不得自行將價金提存法院當作已經分配。這時最合適的方式就是依民法第824條聲請法院裁判分割。法院可以依個案情況，判決將該建物或土地變價後將所得價金按各自持分進行分配，這也是法律所賦予的最後救濟途徑，以避免財產因繼承糾紛而閒置荒廢。
-家事-繼承-遺產分割-遺產分割方法-裁判分割-未保存登記建物
(相關法條=民法第224條=民法第823條)
瀏覽次數：5
